Hipoteca

En derecho , la hipoteca es una garantía real que afecta principalmente a los bienes inmuebles y, en segundo lugar, a los muebles registrados. No implica la pérdida de la posesión por el deudor del propio bien objeto de la garantía.

Historia

La configuración moderna de la hipoteca como garantía real sobre bienes ajenos es el punto de equilibrio alcanzado entre las exigencias opuestas de protección del crédito y libertad en la circulación de las mercancías. En una época anterior a las codificaciones modernas, la cédula hipotecaria sobre un bien implicaba su inalienabilidad. El Código Napoleónico lo transformó en un bono impuesto, con derecho de participación, sobre un bien libremente negociable. La posterior búsqueda de un equilibrio óptimo hizo muy compleja la liquidación de la hipoteca.

Disciplina regulatoria

En Italia

En el ordenamiento jurídico italiano está regulado por los artículos 2808 y siguientes del Código Civil italiano de 1942 . En particular, según el código, la hipoteca es un derecho real de garantía sobre un bien ajeno , constituido para actuar como garantía de un crédito .

Se distingue la hipoteca de la prenda principalmente por el objeto (art. 2810 del código civil), que puede consistir en:

En segundo lugar, se distingue porque su constitución requiere una formalidad especial, la inscripción en registros públicos.

Finalmente, a diferencia de la prenda, no es necesario enajenar el bien, el disfrute queda de hecho en manos del propietario (deudor).

Fuentes de la hipoteca

Hipoteca Voluntaria

Es basado

El contrato o escritura unilateral debe constar por escrito bajo pena de nulidad. No se permite el otorgamiento por testamento (artículo 2821 del Código Civil italiano)

La suscripción de la persona que concedió la hipoteca debe ser autenticada o comprobada judicialmente (artículo 2835 del Código Civil italiano).

Nada impide que el valor económico de la hipoteca sea superior al importe de la deuda.

Hipoteca judicial

Es basado:

Hipoteca Legal

Puede inscribirse, aun contra la voluntad del deudor, en los casos previstos por la ley. Tienen derecho a ello:

Eventos hipotecarios

Constitución

Tanto la hipoteca judicial como la legal del Estado se establecen por iniciativa puramente facultativa del acreedor. La hipoteca legal a favor del enajenante y coheredero se inscribe de oficio por el registrador del registro de la propiedad, a no ser que en el título o en escritura pública separada conste que se ha renunciado a la hipoteca.

Registro de Hipoteca

El contrato o la escritura unilateral para la hipoteca voluntaria, la sentencia u otra disposición para la hipoteca judicial, la escritura de enajenación del bien para la hipoteca legal son simplemente un título para obtener la constitución de la hipoteca: ésta se constituye sólo con la inscripción en los registros inmobiliarios (artículo 2808, párrafo 2 del Código Civil italiano). Es una forma de publicidad legal similar, por las formalidades de ejecución, a la transcripción . Se diferencia de esto, sin embargo, porque es publicidad constitutiva. Esto no quiere decir, sin embargo, que sea condición suficiente para la existencia de la hipoteca: ésta se extingue si se extingue la obligación garantizada o si se declara nula o sin efecto la garantía que la originó.

Pueden inscribirse varias hipotecas sobre un mismo bien, como garantía de diferentes créditos. Cada hipoteca posterior está, en orden cronológico, marcada por un número, que se denomina grado (hipoteca de primer grado, hipoteca de segundo grado, etc.). Si la propiedad hipotecada es objeto de venta forzosa, el producto de la venta satisfará primero al acreedor con una hipoteca de primer grado y, si hay residual, la de segundo grado y así sucesivamente (artículos 2852 y siguientes de la Ley Civil Italiana). código).
El acreedor que tiene hipoteca inferior puede extinguir, con el pago, el crédito de quien tiene hipoteca de grado superior, con el efecto de subrogarse en sus derechos (subrogación hipotecaria de pago, art. 1203, n. 1 cc)

La inscripción conserva su efecto durante veinte años, transcurridos los cuales se extingue la hipoteca, salvo que a instancia del acreedor no se renueve la inscripción antes de la fecha de vencimiento (art. 2847 del código civil).
La hipoteca adquiere un grado desde el momento de la inscripción: el grado determina un orden progresivo entre las diversas hipotecas que pueden afectar a un mismo bien. Por tanto, el acreedor cuya hipoteca tenga un grado anterior será el primero en satisfacer el bien y el criterio de satisfacción proporcional opera sólo entre acreedores del mismo grado (artículos 2852-2854 del código civil).
También es posible permutar los acreedores hipotecarios por grado, en el sentido de que el grado de la hipoteca puede ser objeto de escrituras reales de disposición, con efecto real y no meramente obligatorio (hablamos de "subordinación" o "permuta" según de la contigüidad o no del título que se canjea). También puede darse la hipótesis de una subrogación legal en el grado hipotecario ( la llamada subrogación del acreedor vencido : art. 2856 del código civil).

La aplazamiento y la subrogación constituyen algunos de los hechos posteriores a la inscripción que deben hacerse constar al margen de la inscripción: la anotación, como la inscripción, tiene efecto constitutivo, en el sentido de que la transmisión del crédito garantizado o del bono de la hipoteca no produce efectos hasta que se lleve a cabo la misma. [1]

Reducción

La hipoteca puede reducirse si existe una desproporción entre el valor de los bienes vinculados y el valor del crédito garantizado (porque, por ejemplo, se han realizado pagos parciales). La reducción se efectúa limitando la inscripción a sólo una parte de los bienes o reduciendo la suma por la que se tomó la inscripción (artículo 2872 del Código Civil), cuando lo permite el acreedor, quien en este caso renuncia parcialmente al derecho ( reducción convencional) o cuando hay una sentencia dictada en orientación pronunciada a raíz de una acción de reducción ejercitada por los interesados ​​(deudor, tercer comprador, tercer empleador, acreedor inscrito posteriormente: la llamada reducción judicial ). La reducción deberá anotarse al margen de la inscripción para que surta efectos frente a terceros.

Extinción

La hipoteca caduca con su cancelación del registro. También se requiere un título para la cancelación:

El registrador no puede proceder a la cancelación de oficio. [1]

Circulación del inmueble hipotecado

El inmueble hipotecado puede venderse, pero quien lo compra compra un bien gravado con hipoteca, expuesto a la acción ejecutiva del acreedor hipotecario. El bien se transmite a los herederos, y cada uno de ellos se constituye en "hipoteca por el todo" (art. 754 cc), dada la indivisibilidad de la hipoteca (y sin perjuicio del principio de responsabilidad parcial de los coherederos por las deudas heredadas ).

Posición del tercero

Al vencimiento, el acreedor del crédito impago tiene derecho a promover la venta forzosa del bien también contra el tercero adquirente. Para evitar la venta forzosa, esta última tiene tres posibilidades (art. 2858 del código civil):

El tercer comprador, que se somete a la ejecución forzosa o libera la propiedad o libera la propiedad, tiene un derecho de repetición contra el deudor principal. Para el derecho de repetición puede hacer uso de la subrogación hipotecaria, pero no en perjuicio de los acreedores que tengan registro anterior a la transcripción de su título de compra.

El tercer hipotecante se encuentra en una situación similar: no puede invocar, contra el acreedor anterior, el beneficio de la ejecución previa del deudor, si el beneficio no ha sido convenido (art. 2868 del código civil). Está directamente expuesto a la acción ejecutiva. Para evitarlo, tiene que pagar a los prestamistas hipotecarios. También tiene acción de recurso contra el deudor y derecho de subrogación en la hipoteca del acreedor.

Especialidad e indivisibilidad

La hipoteca es, en principio, especial e indivisible: pesa sólo sobre los bienes expresamente señalados y sólo por una determinada suma de dinero; y pesa, en su totalidad, sobre todos los bienes hipotecados y sobre todas sus partes (art. 2809 del código civil). [2]

La especialidad de la hipoteca debe ser considerada en dos aspectos:

El derecho de suscripción preferente sobre el bien sólo es válido dentro de los límites de la suma por la que está registrada la hipoteca (pero el crédito garantizado no tiene que ser necesariamente un crédito pecuniario para ello). La suscripción preferente asiste al crédito, incluso más allá de este límite, en lo que concierne a sus accesorios (gastos de constitución, registro y renovación de la hipoteca, gastos ordinarios de intervención en el proceso de ejecución).

el principio es que la hipoteca sólo puede inscribirse "sobre bienes especialmente indicados". No son éstos los bienes futuros (puesto que la hipoteca sólo puede inscribirse cuando la cosa ha llegado a existir; art. 2823 del código civil), ni los bienes ajenos (la hipoteca sólo puede inscribirse cuando la cosa es comprada por el otorgante, artículo 2822 del Código Civil italiano). Por otro lado, es posible registrar una hipoteca sobre una parte indivisa de la propiedad, incluso si la hipoteca tendrá efectos respecto de los bienes que serán asignados al deudor durante la división (art. 2825 del código civil) .

La hipoteca se extiende a los accesorios de la propiedad, mejoras y accesiones. La extensión de la hipoteca a las accesiones del inmueble hipotecado (como la edificación edificada sobre el terreno hipotecado) acaba traduciéndose en garantía hipotecaria, sobre cosas futuras, no consignadas en la inscripción de la hipoteca. Puede ocurrir que se desembolse un préstamo por una cantidad superior al valor del terreno ofrecido en hipoteca, cuando el préstamo se concede para financiar la construcción y la hipoteca se constituye por una suma que tiene en cuenta el valor del edificio a ser construido. El riesgo de que la obra no se complete recae en el acreedor.

La hipoteca es, en principio, indivisible como la prenda. Continúa gravando todos los bienes hipotecados y todas sus partes, aunque el crédito se haya extinguido parcialmente o se haya aumentado posteriormente el valor de los bienes hipotecados. Sin embargo, con el consentimiento del acreedor o con una sentencia, se puede obtener la reducción de la hipoteca. Ésta puede consistir en la reducción de la suma por la que se inscribió la hipoteca o en la reducción de la inscripción a sólo una parte de los bienes originalmente hipotecados.

Notas

  1. ^ a b Equitalia y registro de hipotecas , en Studio Legale Antonella Pedone , 25 de marzo de 2010. Consultado el 25 de octubre de 2021 .
  2. ^ Concepto y características de la hipoteca

Bibliografía

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