Los derechos reales de disfrute son un tipo de derechos reales que tienen un contenido más restringido que la propiedad .
Los derechos reales de disfrute atribuyen a un sujeto la facultad de usar, en forma plena e inmediata, un bien propiedad de otro sujeto, que ve limitado su propio derecho de dominio. Cuando este requisito deja de ser válido, porque el titular del derecho real del menor pasa a ser también titular, el derecho del menor deja de existir automáticamente y se extingue por la llamada consolidación. A diferencia de la propiedad, que es perpetua, los derechos reales menores pueden ser perpetuos o de duración determinada. Todo derecho real de goce se extingue por la falta de uso, si éste dura veinte años.
Los derechos reales de goce son derechos absolutos que se refieren a limitaciones reales sujetas a supuestos típicos (son limitados en número , es decir, son sólo los previstos por la ley y no se dejan a la autonomía de los particulares), frente a las limitaciones de carácter personal que se refieren a la autonomía contractual. Los derechos reales de disfrute son: usufructo , arrendamiento , uso , vivienda , derecho de superficie y servidumbre .
El usufructo asegura a un sujeto llamado usufructuario el derecho de usar y disfrutar de un bien que es propiedad de otros. Cuando un bien está gravado en usufructo, el propietario se encuentra en la situación de "propietario desnudo", conservando así sólo la propiedad pero privándose de las prerrogativas de uso y goce del bien, ya que sólo el usufructuario disfrutará ella, extrayendo todos los beneficios que de ella puedan derivarse, con la obligación, no obstante, de no cambiar su destino económico. El usufructo puede establecerse por ley (en este caso hablamos de usufructo legal), por contrato , por testamento o por usufructo . El derecho puede tener por objeto tanto bienes muebles como inmuebles, pero en todo caso deben ser bienes no fungibles e inconsumibles, de lo contrario, cuando el objeto del usufructo se refiere a bienes fungibles o fungibles, existe un cuasi usufructo. El usufructuario puede ceder su derecho a terceros si esto no está prohibido por el título constitucional, arrendar el bien, otorgar hipoteca, así como recibir una indemnización (a la terminación del usufructo) por las mejoras realizadas en el propio bien. En cuanto a las obligaciones del usufructuario, en cambio, está la de devolver el bien al término del usufructo, utilizarlo diligentemente, respetar su destino económico y soportar los gastos y cargas del mantenimiento ordinario así como pagar los impuestos . El derecho de usufructo caduca por expiración del plazo establecido entre las partes o por la muerte del usufructuario. También puede extinguirse por prescripción de veinte años, por consolidación (cuando el usufructuario adquiere también el dominio del bien), por pérdida de la cosa o por renuncia del usufructuario.
El arrendamiento , ahora de rara aplicación, se produce cuando el propietario de un inmueble otorga a una persona, denominada arrendamiento, el derecho a disfrutarlo, con la obligación de mejorarlo y pagar una renta anual en dinero o en especie determinada por leyes especiales. El instituto se creó para subsanar el abandono de suelo agrícola, pero también existe el arrendamiento urbano y en particular el arrendamiento de inmuebles. El arrendatario tiene derecho al franqueo, o puede en cualquier momento adquirir la plena propiedad del fondo mediante el pago de una suma equivalente a 15 veces la renta anual. La duración mínima es de veinte años y existe también la posibilidad de perpetuidad de la concesión. El arrendatario puede disponer de su derecho por testamento o escritura entre seres vivos, pudiendo prohibirse la enajenación durante los primeros 20 años.
El derecho de uso da al propietario el derecho de usar la cosa y de disfrutar de sus frutos limitado a sus propias necesidades y las de la familia. A diferencia del usufructo, es personalísimo y por tanto no puede transmitirse ni por sucesión por causa de muerte ni por escritura entre vivos, y se extingue con la muerte del titular del derecho.
El derecho de residencia da a quien lo tiene derecho a utilizarlo con el único fin de vivir en él, es un derecho intransferible y el propietario sólo puede hacer disfrutar del derecho a los miembros de su familia.
La separación entre la propiedad del suelo y la propiedad de lo que en él se edifica puede ocurrir por ley o por voluntad de las partes. Cuando hay un derecho limitado sobre el suelo que se agota en el derecho de edificar, hablamos de derecho de superficie ; mientras que sobre el edificio, si se construye, hay propiedad superficial. En el caso del condominio , la superficie es propiedad conjunta de todos los condominios.
La servidumbre (o servidumbre predial) prevé una carga, que puede consistir en la obligación de no hacer o de dejar hacer, impuesta a un determinado fondo (llamado servente) en beneficio de otro fondo (llamado dominante) propiedad de otro sujeto . El peso está ligado a los dos fondos y por tanto a sus respectivos dueños, por lo que subsiste si uno o ambos dueños cambiaran, la situación de servidumbre sólo puede darse con el propósito de utilidad objetiva. En otras palabras, es un límite impuesto al derecho de propiedad sobre un fondo para el mejor aprovechamiento de otro fondo, perteneciente a diferente propietario, que adquiere un derecho real limitado sobre el fondo servidor. Las servidumbres pueden constituirse coactivamente (impuesto obligatorio), voluntariamente (por contrato o testamento), por usucapión o para destino del padre de familia . Las principales servidumbres son la de paso, que da derecho a pasar sobre el terreno sirviente si el propio terreno está cercado o sin acceso a la vía pública, la de acueducto que da derecho a pasar las propias aguas a través de fondos ajenos, la servidumbre de tendido eléctrico. , la servidumbre de líneas telefónicas y la servidumbre de abastecimiento de agua. Otros ejemplos de servidumbres son las servidumbres de estacionamiento y las servidumbres de observación. Son servidumbres aparentes las que exigen trabajo visible y permanente. Las servidumbres se extinguen por prescripción y por confusión .
Los derechos reales absolutos de disfrute no son los únicos derechos reales menores, de hecho existen derechos reales de garantía , más parecidos a los derechos de crédito. Son derechos que constituyen garantía sobre un bien, garantía tan incisiva que puede oponerse a cualquier propietario posterior de la cosa. La prenda (constituida sobre bienes muebles) y la hipoteca (constituida sobre bienes inmuebles y bienes muebles registrados) son derechos reales colaterales .