Verdadera ley
El derecho real es un derecho subjetivo típico que otorga al propietario un poder absoluto e inmediato sobre una cosa. Las principales características de estos derechos son las siguientes:
1) Tipicidad: sólo se permiten los derechos tipificados por el legislador;
2) Inmediatez: el titular puede satisfacer su interés directamente y no mediadamente sobre el bien (a diferencia de lo que sucede con los derechos de crédito donde el titular debe valerse de la cooperación del deudor para satisfacerse);
3) Absolutidad: el propietario puede hacer valer su derecho erga omnes y todos los asociados tienen el deber de abstenerse de cualquier tipo de injerencia en el ejercicio de este derecho;
4) Derecho de participación: el propietario puede ejercer el derecho contra cualquier persona, ya que el derecho siempre está relacionado con el bien y no con la persona. Por ejemplo, si Tizio vende a Caio un bien sobre el que Sempronio tiene un derecho de usufructo , éste puede oponer su derecho al comprador Caio.
Los derechos reales se dividen en derechos reales de goce , como contrapartida de los llamados derechos reales de goce sobre lo ajeno (o derechos reales menores), y derechos reales de garantía.
El derecho real de disfrute por excelencia es la propiedad, los de garantía son la prenda y la hipoteca. Los de lo ajeno son el uso, el usufructo, la enfiteusis, la superficie, la vivienda y la servidumbre.
En Italia
Los derechos reales en el código civil italiano
El libro tercero del código civil, "sobre la propiedad", está dedicado de manera más general a los derechos reales, es decir, a los derechos que el hombre puede ejercer sobre los bienes susceptibles que están dentro de su esfera de control o ejercicio. Los bienes son normalmente el objeto de este derecho.
Tipicidad
Según la opinión tradicional, los derechos reales en el ordenamiento jurídico italiano son "típicos", lo que significa que no pueden crearse más que los enumerados y estrictamente regulados por la ley.
Para esta orientación se fija por ley la función característica de cada uno de ellos y el título del que derivan puede integrar su contenido, pero no doblegarlos para que cumplan una función distinta.
Sin embargo, desde hace algunos años, esta afirmación ha sido ampliamente cuestionada. La doctrina más atenta a la evolución de la sociedad y del tráfico económico afirma, por el contrario, que los derechos reales atípicos bien pueden tener entrada en el ordenamiento jurídico. Paradigmática es la hipótesis del derecho de aprovechamiento por turno (también conocido como turnaround property).
Clasificación
En nuestro ordenamiento jurídico se encuentran limitados en número, y entre ellos destacan los siguientes:
se distinguen en:
- derechos reales de goce
- la derecha de la superficie ,
- el enfitèusi ,
- usufructo , _
- el uso ,
- la casa ,
- los servidores predial .
- derechos reales de garantía
Derechos colaterales
Los derechos reales de garantía son en cambio prenda , hipoteca y privilegio especial , y sirven para garantizar un crédito: el acreedor titular del derecho de garantía puede así satisfacer preferentemente el bien objeto del derecho.
El privilegio general (que afecta a todos los bienes del deudor) no es un verdadero derecho de garantía, porque se presta excepcionalmente y sólo en los casos obligatorios de ley. El privilegio especial, en cambio, pesa sobre bienes específicos y tiene carácter de realidad.
Deben distinguirse de los derechos personales de garantía que son: el endoso , la fianza , la carta de indemnización, el mandato de crédito.
Contenido
Todo derecho real consiste en una o más facultades que su titular puede ejercer sobre el objeto del derecho y que, en su conjunto, forman el llamado contenido del derecho.
La propiedad es el derecho real que permite la más amplia esfera de facultades que un sujeto puede ejercer sobre un bien. Es el derecho de disfrutar y disponer de las cosas en forma plena y exclusiva, dentro de los límites y en las formas que la ley establece.
Los demás derechos reales (los llamados menores, parciales, limitados ) que pueden comprimirse -ellos y sólo ellos, dado el numerus clausus de los mismos según la enseñanza tradicional- se encuentran dentro de los límites fijados por la ley según la enseñanza tradicional.
El derecho real absoluto pleno de dominio está protegido por la acción de reclamación (art. 948 del código civil) y por la acción negativa (art. 949 del código civil).
Además, la propiedad, aunque sea imprescriptible, está sujeta a usucapión.
Sólo podemos hablar de nuda propiedad en el caso del usufructo, que constituye el derecho real limitado más penetrante y comprensivo de las facultades propietarias.
Relación con otros derechos de propiedad
Con el derecho de dominio pueden coexistir otros derechos sobre la misma cosa, pertenecientes a distintos sujetos del propietario: estos toman tradicionalmente el nombre de derechos reales menores ( iura in re aliena ).
Con respecto a la propiedad, los demás derechos reales se presentan como derechos limitados o parciales, caracterizados por un contenido limitado que en algunos casos se limita a una sola facultad.
Son también derechos sobre los bienes ajenos, porque se ejercen sobre cosas ajenas: coexisten, sobre la cosa, con los bienes ajenos, cuyo contenido se reduce para permitir que la misma cosa forme objeto de otros derechos reales. derechos.
Sobre una misma cosa pueden coexistir varios derechos reales: cada uno de ellos tiene un contenido propio, distinto del contenido de los demás, pueden ser temporales o perpetuos.
La naturaleza de estos derechos como derechos reales se manifiesta en el hecho de que tienen por objeto la cosa y subsisten, como derechos sobre la cosa, a pesar del cambio en la persona del titular. Se dice que el derecho real sobre lo que tiene otra persona tiene un derecho de reventa (o derecho de seguimiento ): es un derecho sobre la cosa que puede oponerse a todos los propietarios posteriores (a menos que hayan adquirido la cosa como un usucapio libertatis original). ).
Cuando el derecho se constituye sobre un bien inmueble , su oponibilidad frente a terceros adquirentes está sujeta a su inscripción en los registros de la propiedad . El derecho no inscrito será sin embargo oponible al tercer comprador si se menciona en la escritura de transmisión del bien: el objeto de la transmisión es en este caso un bien gravado por derecho real ajeno.
Los derechos reales sobre cosas ajenas gozan, como la propiedad, de una defensa absoluta en juicio: el titular puede defenderlos por sí mismo, mediante acción confesional , contra cualquiera que impugne su ejercicio.
Los derechos reales también son susceptibles de posesión y por ello gozan de una protección que no tiene comparación con la de los derechos personales de goce: se protegen no sólo como derechos, sino también como potestad de hecho sobre la cosa, defendida con acciones posesorias ; y el ejercicio del poder de hecho sobre la cosa permite la adquisición del derecho por usucapión .
Cuando un derecho real sobre un mismo bien pertenece a varias personas, hablamos de comunión .
Además, los derechos de disfrute reales limitados deben distinguirse de los derechos de disfrute personales (como el derecho del arrendatario en el contrato de arrendamiento o del prestatario en el contrato de préstamo) que atribuyen únicamente la tenencia de la res y no la posesión de lo mismo, con la consiguiente ausencia de las acciones confesionales y la no transcripción de los títulos en virtud de los cuales se disfruta la propiedad (excluida la renta por más de nueve años).
Prescripción y transcripción
Los derechos reales sobre bienes ajenos, a diferencia del derecho de dominio, caduca por falta de uso: el plazo de prescripción es normalmente de veinte años (artículos 970, 1014, 1073 cc).
Todos se transcriben de conformidad con el art. 2643 cc , por la oponibilidad frente a terceros que tengan otros derechos reales de la misma u otra especie (no frente al titular con quien se ha establecido una relación voluntaria o legalmente impuesta).
Por ejemplo, los derechos de usufructo, uso, vivienda, servidumbre, si no se transcriben, no pueden hacerse valer frente a un acreedor hipotecario registrado conforme al art. 2812 cc, y del mismo modo hacia un nuevo titular de la res (esto limita el derecho de secuela a un cumplimiento-carga del titular del derecho limitado).
También es posible que los derechos reales de goce o de garantía, aun transcritos, sean anulados, excepcionalmente, por una acción de reducción intraveinteanual conforme al art. 561 cc
Consolidación y confusión
Cuando, por cualquier causa, se extingue el derecho real sobre algo ajeno, se amplía el derecho del propietario, asumiendo automáticamente el carácter de pleno dominio: es la llamada consolidación (hablamos, por ejemplo, de consolidación de usufructo para aludir a el hecho de que, cesado el usufructo, el propietario recupere el goce de la cosa).
La práctica actual, en su naturalidad, habla de "consolidación" en lugar de "consolidación", que es el término correcto.
La confusión se produce cuando el propio propietario se convierte en propietario de un derecho menor sobre su propiedad. La consolidación también opera en este caso: el derecho del menor caduca y el inmueble pasa a ser de pleno dominio.
Protección
La acción confesionalCon la acción confesional, que el art. 1079 del Código Civil italiano regula con referencia a las servidumbres, el objetivo es obtener el reconocimiento judicial del derecho de uno sobre la propiedad de los demás contra cualquier persona, propietario o no, disputa su ejercicio.
También tiene por objeto obtener el cese de cualquier perturbación o acoso (las conductas del titular o de terceros que impidan el ejercicio del derecho) y, en su caso, la reducción a prístino .
Bibliografía
- Boccia Antonio VP, Propiedad y derechos reales - Aspectos sustantivos y procesales. Las sentencias jurisprudenciales más recientes y relevantes , Piacenza, Tribuna Juris, 2012, ISBN 9788866891000 .
- Bianca Massimo C., Derecho Civil. Vol. 6: Propiedad , ISBN 978-8814072994 .
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