Comprando y vendiendo

Comprando y vendiendo
Estado  Italia
Arte. 1470 cc
Tipología Sinalagmático
Consensual
Efectos Real
A veces obligatorio
Objeto
Cautiverio Vendedor :
Entrega del objeto
Transferencia de propiedad
Garantía de evicción y vicios Comprador :
Pago del precio
Garantías y cláusulas Exención de defectos
Falta de calidad
Aliud pro alio
Buen funcionamiento
Cumplimiento (bajo contrato)
Venta sujeta a aprobación
Nulidad Defectos formales conforme a la ley
Divisibilidad
subtipos Venta con reserva de dominio
Venta con pacto de redención

La compraventa es un contrato regido por los artículos del 1470 al 1509 del código civil , que lo denomina simplemente compraventa . El arte. 1470 establece que “ La compraventa es el contrato que tiene por objeto la transmisión del dominio de una cosa o la transmisión de otro derecho a título oneroso de un precio ”.

Se pueden identificar dos partes: el vendedor ( enajenante ) que cede el derecho y el comprador o adquirente ( enajenante ), que se obliga a pagar un precio , (expresado en una suma de dinero en efectivo o en forma de otros medios de pago como tarjetas cheques y efectos de crédito o débito), como contraprestación.

La primera venta, escrita en una tablilla de arcilla, procede de Ugarit ( Siria ) y está fechada hace unos 3.400 años: "Desde hoy, ante testigos, Ilya, hijo de Sinya y Padya, su hermano, han vendido 4 iku del campo de ellos, que está situado entre los campos del pueblo de Sau, por 180 siclos de plata, a Sharelli, la reina».

Deriva del instituto romano análogo del emptio venditio , con el que, sin embargo, tiene algunas diferencias sustanciales.

Descripción

En este párrafo hablamos de compraventa pero, al ser el contrato de "venta", también se aplica a la fase de compra simétrica.

Caracteres típicos del contrato de compraventa

Es el contrato que tiene por objeto la transmisión del dominio de una cosa o la transmisión de otro derecho a cambio de un precio, determinado o determinable (en su defecto, el precio lo determina un juez o se hace referencia al que suele aplicado para el activo que se vende). Es típicamente un contrato consensual con efectos reales, es decir, la propiedad del bien se transfiere con el simple consentimiento. El contrato es necesario para confirmar la transferencia de propiedad de los bienes de una parte a la otra. Puede convertirse en la base para un reembolso o cambio del objeto de la transacción si se ha demostrado que es de mala calidad. [1]

Sin embargo, surgen obligaciones por parte de las partes: el vendedor está obligado a hacer que el comprador adquiera la posesión de la cosa, ya garantizar al comprador contra la evicción y defectos de la cosa. El comprador está obligado a pagar el precio convenido. La cosa debe entregarse junto con los accesorios, aparatos y títulos relativos a la propiedad de la cosa vendida. Cualquier costo de la venta corre a cargo del comprador.

Existen diferentes tipos de contrato de compraventa:

En el caso de la venta de cosa ajena, cuando la cosa consista en un bien mueble y se entregue el bien, se procederá en el caso del art. 1153 cc La compra originaria se produce porque la compra del inmueble es independiente del derecho del dueño anterior. Si el comprador compró originalmente la propiedad, ¿puede pedir la rescisión? Jurisprudencia: sí.

Forma de contrato

La forma de un contrato de compraventa es libre (también puede manifestarse oralmente o por conducta conclusiva), pero para ESPECÍFICAS mayoritariamente referidas a la naturaleza del objeto, la ley establece la obligatoriedad de la forma escrita ( escritura pública o escritura privada ) , por ejemplo en el caso de transferencia de dominio de cosas inmuebles (art. 1350 del código civil), bajo pena de nulidad. En este caso también hablaremos de un contrato formal .

modelo estándar ICC de contrato internacional; mención de ADRs y sus estándares ICC

Existe un modelo estándar de contrato de compraventa internacional, que no es obligatorio pero proporciona un buen punto de partida para elaborar uno. Es el Modelo de Contrato de Compraventa Internacional ICC , creado en 1997 y promovido por la Cámara de Comercio Internacional. En este modelo estándar, a menos que se modifique por acuerdo de ambas partes, el comprador no es el usuario de los bienes, no está celebrando un contrato de suministro a largo plazo y está destinado a bienes comprados para la reventa (bienes manufacturados destinados a la reventa). Dado que son productos procesados, no son mercancías como las mercancías . Esta plantilla estándar gratuita también forma parte de las herramientas de la Guía de implementación para la facilitación del comercio de las Naciones Unidas. Los espacios vacíos deben completarse, mientras que algunas secciones se eligen sobre otras alternativas al marcar una casilla rectangular vacía. Los elementos básicos son:

Casos especiales de venta

Bienes inmuebles

En el caso de los bienes inmuebles , la venta puede ser por medida o a tanto alzado , según que el contrato se refiera o no a la superficie del inmueble para determinar el precio . Si, por ejemplo, la venta se realiza por una contraprestación de X euros el metro cuadrado, es una venta a medida, en caso contrario es una venta a tanto alzado. Esta circunstancia es también relevante en relación con cualquier compensación posterior del precio, que podrá solicitarse incluso después de la celebración del contrato, si existiera diferencia con respecto a la superficie declarada. Tenga en cuenta que incluso en la venta a tanto alzado, sin embargo, puede haber una solicitud de compensación si la medida se indica en cualquier caso (y esto incluso si la venta se declara a tanto alzado), si la diferencia entre el valor indicado y el efectivamente encontrado es mayor a la veinteava parte (5%), más o menos.

Venta directa o venta de agencia

La venta de los bienes inmuebles puede realizarse directamente con un acuerdo entre las partes involucradas (comprador y vendedor) generalmente a través de anuncios de venta en medios especiales (por ejemplo, periódicos o sitios web especializados ) que finaliza con la transferencia de propiedad a través de una escritura notarial ordinaria o, como suele suceder, recurriendo a la intermediación de una agencia inmobiliaria a través de los respectivos agentes inmobiliarios . La agencia tiene la tarea de publicitar la propiedad y proporcionar una tasación inmobiliaria adecuada de la propiedad, intermediando entre el comprador y el vendedor y asistiendo a las partes involucradas en todas las fases de la venta: si la venta se lleva a cabo, procedemos con el llamado contrato de compra preliminar (también llamado compromiso ) antes de llegar a una escritura final . La agencia como contraparte de su trabajo exige un porcentaje de participación sobre el precio de venta del inmueble, una parte sobre el comprador y una parte sobre el vendedor. A menudo, la venta de la propiedad también involucra a otra persona o un banco que prevé la concesión de un préstamo al comprador que cubra parcial o totalmente la propiedad, pidiendo garantías sobre el préstamo a cambio, como la hipoteca .

Venta con reserva de dominio

En la venta a plazos con reserva de dominio, el comprador adquiere la propiedad de la cosa sólo con el pago del último plazo del precio, pero asume los riesgos desde el momento de la entrega (art. 1523 del código civil). Si el comprador no paga las cuotas del precio en los plazos convenidos, el vendedor puede obtener la resolución del contrato. Sin embargo, no puede obtenerlo por falta de pago de una sola cuota que no exceda de la octava parte del precio, a pesar de pacto en contrario. Resuelto el contrato por incumplimiento del comprador, el vendedor exigirá la devolución de la cosa, pero deberá a su vez devolver las cuotas ya cobradas, sin perjuicio del derecho a una justa compensación por el uso de la cosa. , además de la indemnización por daños y perjuicios.

Venta sujeta a aprobación

La venta sujeta a aprobación se rige por el art. 1520 del Código Civil italiano; en este caso, la venta no se completa hasta que el comprador comunica la aprobación al vendedor. La declaración de aprobación es absolutamente discrecional: según la opinión predominante estamos en presencia de un contrato de opción .

Venta con pacto de redención

El vendedor es inducido a vender al contado, pero espera tener, dentro de cierto plazo, la cantidad necesaria para recuperar la cosa vendida. Si la condición se produce tiene efecto retroactivo. El ejercicio del derecho de redención está sujeto a un breve período de caducidad (2 años para bienes muebles, 5 años para bienes inmuebles).

Ha habido varias orientaciones a lo largo del tiempo:

Para el Tribunal Supremo , cuando las partes regulan sus intereses independientemente de estos dos elementos (goce y riesgo) entonces la transmisión de la propiedad se realiza con finalidades distintas, es decir, como garantía. Un índice puede ser la cláusula por la cual el comprador queda exento de cualquier riesgo inherente al bien frente a terceros; o el contrato de préstamo retroactivo del bien con el que el comprador devuelve simultáneamente el disfrute del bien al vendedor. Tizio y Caio acuerdan con un acuerdo preliminar que el promitente comprador puede exigir la estipulación del definitivo en caso de que el promitente vendedor no cumpla con una de sus obligaciones. El Tribunal Supremo afirmó que es nulo el acuerdo previo de venta que se pacte concretamente con fines de garantía: por ejemplo, un contrato de opción con la transmisión de la propiedad de un bien con el acuerdo de que el tenedor de la opción puede aceptar la propuesta irrevocable si el otorgante de la primera negativa está incumpliendo su obligatio. El tenedor de la opción puede ejercer su derecho si el otorgante incumple una obligación paralela a efectos de garantía. Así también el arte. 1500cc se puede utilizar con fines de garantía para evadir.

Diferente de la venta con pacto de redención es la venta con pacto de retroventa, con este pacto el comprador se compromete frente al vendedor a entregarle la mercancía en un momento posterior. En este caso, la simple declaración del vendedor no basta para recomprar el bien, sino que se necesita una ulterior tienda de traspaso, en la que además de la voluntad del vendedor está la del comprador. El acuerdo de retroventa tiene la misma función que un contrato preliminar, con el acuerdo de retroventa las partes se obligan mutuamente a celebrar un nuevo acuerdo de venta. En el caso de que el comprador no quiera volver a transferir el bien, el vendedor puede actuar como ejecutor y obtener (de conformidad con el artículo 2932 del Código Civil italiano) una sentencia constitutiva que produce los mismos efectos que el contrato que debería haberse celebrado en efecto.

Garantía en la venta

El vendedor debe garantizar los bienes vendidos tanto contra vicios ocultos como contra evicción (art. 1476 del código civil), es decir, que la cosa vendida no puede ser reclamada por otros.

La garantía de evicción es funcional a la protección del comprador de cualesquiera "defectos legales", no conocidos en el momento de la celebración del contrato, que limiten el goce del derecho o del bien. Hay tres tipos de desalojo:

La evicción total se produce en el caso de que el comprador sufra la aceptación de una acción de pretensión propuesta por un tercero, perdiendo así la propiedad del bien. En este caso se prevé que el comprador pueda proponer una acción de resolución del contrato, obteniendo la condena del vendedor a la devolución del precio y al pago de la indemnización del daño.

El desalojo parcial ocurre cuando algo es propiedad parcial de otra persona. Si en el momento de la celebración del contrato el comprador todavía hubiera tenido interés en adquirir el bien a pesar de la existencia de esta situación, entonces solo tiene derecho a una reducción del precio además de la indemnización por daños y perjuicios; en el caso de que la existencia del riesgo de evicción hubiera eliminado el interés en la compra, el comprador puede pedir la resolución del contrato y la indemnización de los daños y perjuicios.

La evicción limitante se produce cuando los terceros tienen derechos reales menores sobre el bien, en este caso la disciplina opera como para la evicción parcial.

El comprador tiene el deber de llamar a declarar al vendedor en caso de que un tercero tenga derechos sobre el bien comprado, de no hacerlo perdería la garantía por evicción. Esto se explica por el hecho de que el vendedor puede impugnar la validez de la escritura de traducción ante los tribunales y negar las pretensiones del tercero.

Al igual que la garantía por evicción, la garantía por defectos es un efecto natural de la compraventa. Con este tipo de garantía, el vendedor garantiza la ausencia de defectos materiales que no permitan el uso al que está destinado. Por lo tanto, la garantía solo opera si los defectos son tales que hacen que la cosa no sea adecuada, en todo o en parte, para el uso previsto o son tales que reducen significativamente el valor del bien. La falta de las cualidades prometidas o de las necesarias para el uso a que se destina la cosa, puede dar lugar a la resolución del contrato si la falta de las cualidades excede el límite de tolerabilidad determinado por los usos, pero no a la reposición o reparación. La garantía por vicios puede limitarse contractualmente, pero la limitación no opera por vicios que hayan sido ocultados por el vendedor de mala fe, ni por vicios que fueran, en el momento de la estipulación del contrato, conocidos o conocidos por diligencia humana. medio. Los remedios en caso de defectos son: la rebaja del precio (acción de estimación) y la resolución contractual (acción redibitorial).

El comprador debe hacer valer la garantía dentro de los 8 días siguientes al momento del descubrimiento de los defectos bajo pena de caducidad , después de lo cual el derecho a hacer valer la garantía expira en 1 año desde la fecha de entrega de la cosa.

Compra de consumo

Los artículos 1469-bis / 1469-sexies del Código Civil italiano y los artículos 1519-bis / 1519-nonies del Código Civil italiano introdujeron la regulación de la venta a consumidores y la venta de bienes de consumo. Estos artículos han sido derogados por el “Código de Consumo”, que ha recogido su contenido en sus artículos 33-37.

La razón de ser de estos artículos radica en la necesidad de garantizar al consumidor de los desajustes contractuales que puedan realizar los vendedores. De hecho, el consumidor está en una posición subordinada, es un sujeto que aspira a conseguir un bien que pocos ofrecen, mientras que los profesionales están en condiciones de ofrecer bienes o servicios a una multiplicidad de personas. La disciplina establece la nulidad de algunas de las denominadas cláusulas vejatorias que provocan graves desequilibrios contractuales a menos que éstas hayan sido objeto de negociaciones serias (no simplemente de firma). No obstante, se ha previsto la nulidad de las cláusulas que, aunque sujetas a negociación, determinan la adhesión del consumidor a condiciones generales y cláusulas que en el momento de la estipulación no podía conocer, o limitan la responsabilidad del profesional y las acciones que el consumidor puede llevar a cabo. Cualquier sanción de nulidad de la cláusula abusiva no determina la nulidad del contrato. El juicio de injusticia no se refiere al objeto y al precio, a menos que éstos estén claramente determinados.

También se ha introducido una disciplina destinada a garantizar la conformidad de los bienes con el contrato (artículo 129 del Código de Consumo ). El cumplimiento debe evaluarse no sólo en relación con el contrato, sino también en relación con la información precontractual y las descripciones del profesional, así como con la publicidad o el etiquetado del bien. Sin embargo, el cumplimiento se basa en:

Se excluye la pertinencia si en el momento de la celebración del contrato el consumidor era consciente de ello o debería haberlo hecho con la diligencia ordinaria.

Como remedio a disposición del consumidor, la reposición del bien o su reparación. Queda la posibilidad de solicitar la resolución del contrato con devolución del precio. La elección entre la reparación y la sustitución sólo se puede hacer si no son demasiado costosas, de lo contrario prevalecerá la elección entre la acción de reditorial o de estimación.

En el caso de bienes de consumo, existe un lapso de dos meses desde el descubrimiento y un plazo de prescripción de dos años desde la entrega. si el defecto se produce dentro de los 6 meses posteriores a la entrega, se presume que ya estaba presente en el momento de la entrega, a menos que se demuestre lo contrario.

Venta estimada y venta de prueba

Con el contrato de tasación, una de las partes se obliga frente a la otra a transferir la propiedad de una determinada cantidad de bienes contra el pago de un precio. El comprador puede liberarse de la obligación de pagar el precio devolviendo la mercancía que recibió del vendedor.

Esta es una práctica muy común en los contratos de distribución, de hecho el proveedor garantiza una amplia distribución de sus productos, mientras que el minorista no está obligado a pagar el precio, pudiendo liberarse de esta obligación devolviendo la mercancía al proveedor.

Los riesgos de perecimiento de las mercaderías pesan sobre el comprador, quien estará igualmente obligado a pagar aunque las mercaderías perezcan por causa que no le sea imputable.

La venta de prueba (art. 1521 cc) es en cambio una venta particular sujeta a la condición suspensiva de que la cosa tenga las cualidades convenidas, por lo que la venta producirá plenamente sus efectos sólo cuando se manifieste que la cosa tiene todas las cualidades convenidas ex ante. . Un método práctico muy difundido es el del muestreo o la entrega de una muestra por parte del proveedor, representativa del lote de producto que luego será objeto de un pedido real por parte del cliente.

La buena fe del comprador

Basado en el arte. 1153 cc el propietario de buena fe (es decir, que no sabe que está infringiendo el derecho de otro) de un bien que ha comprado a título oneroso, se considera propietario legítimo aunque haya comprado un non domino. Para los derechos sobre inmuebles no puede aplicarse la regla de "la propiedad es el título", dado el régimen de publicidad al que están sujetos los inmuebles. En este caso, si la transcripción del título de transmisión tiene lugar antes de la transcripción de alguna acción encaminada a modificar la situación del cedente sobre ese bien, tales acciones no le serán oponibles. Para la cesión de crédito (art. 1260 y siguientes del Código Civil italiano) la cesión es oponible al deudor en el momento en que se notifica.

Prohibiciones de enajenación

Las prohibiciones de enajenación son limitaciones a la autonomía contractual. Si la prohibición de enajenar tiene una fuente legal, cualquier escritura de traducción es nula de pleno derecho. También puede pactarse la prohibición de enajenar, en cuyo caso la prohibición no tiene efecto erga omnes , por lo que toda enajenación comportará únicamente la sanción de incumplimiento contractual conforme al art. 1218cc

Precios de terceros

El precio es un elemento esencial de la venta, pensado como una contraprestación en efectivo. Debe ser determinado, o al menos determinable, independientemente de una nueva manifestación de la voluntad de las partes. Normalmente es acordado por las partes, pero su determinación puede dejarse a un tercero llamado árbitro. En este caso, los principios establecidos en los artículos 1349/1473 del Código Civil italiano

Notas

  1. ^ dogovor-kupli-prodazhi | tvoydogovor.ru , en tvoydogovor.ru .

Bibliografía

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