La especulación inmobiliaria es una forma de especulación que quiere beneficiarse de la tendencia del mercado inmobiliario , con la compra y venta de terrenos y edificios en etapas sucesivas. Se trata de la adquisición y posterior enajenación de bienes inmuebles con el objeto específico de rentabilizar, generar una plusvalía , entre el coste de compra y el precio de venta .
La especulación en el sector de la construcción está históricamente ligada al urbanismo .
Ya en la Roma imperial , con su millón de habitantes , hubo una especie de explotación intensiva del suelo con la construcción de viviendas para los " plebeyos " aglomerados en las " insulae ". Los edificios altos se construyen en diferentes pisos, que alcanzan hasta 20 metros de altura, divididos en pequeños apartamentos superpoblados con malas condiciones sanitarias .
Saltándose la Edad Media , que fue principalmente una época de despoblamiento de las ciudades , renació con la revolución industrial , que se desarrolló en Inglaterra en el siglo XVIII , una nueva especulación urbanística aún ligada al caótico desarrollo de las ciudades en torno a las fábricas , con la construcción de alberga a trabajadores de muy bajo nivel de habitabilidad y salud en las denominadas “ barrios marginales ” . El fenómeno se expandirá con la industrialización a otras naciones europeas y su superación se convertirá en uno de los temas principales del Movimiento Moderno en arquitectura .
Así nació el urbanismo moderno , que pretende combatir la urbanización caótica y devastadora de las ciudades donde la especulación inmobiliaria encuentra un campo abierto a través de reglas racionales e ideales .
Con el boom económico de los años cincuenta y sesenta , se desarrolla en Italia un consecuente boom inmobiliario debido al desplazamiento de grandes cantidades de población , al aumento de las actividades económicas y a una mayor riqueza que se expande a todas las clases sociales.
Las ciudades se expanden como la pólvora sin las administraciones ni los arquitectos y urbanistas capaces de gobernar el fenómeno. En esta situación, los suelos inicialmente agrícolas se convierten rápidamente, a raíz de las obras de urbanización realizadas por los Ayuntamientos , en zonas de edificación . El especulador no tiene que hacer es comprar la tierra a precio agrícola y esperar las carreteras , alcantarillado , electricidad , etc. que inevitablemente se construirá bajo diversos tipos de presiones. El valor del suelo una vez urbanizado y por tanto apto para la edificación sube espectacularmente y puede venderse haciendo la diferencia que se ha hecho notoria entre el precio de compra y el precio de venta .
El Estado italiano intentó intervenir, con poco éxito, por primera vez en 1962 con el proyecto de ley sobre el "régimen de la tierra" elaborado por el entonces Ministro de Obras Públicas, Hon. Fiorentino Sullo , que preveía la expropiación por parte de los Municipios de las áreas destinadas para la edificación residencial, y la cesión únicamente del "derecho de superficie" a las sociedades constructoras mediante subasta pública, tras la finalización de las obras primarias de urbanización (carreteras, redes eléctricas, de agua y alcantarillado, etc.). Este proyecto de ley encontró la oposición predecible de los poderosos "lobbies" de constructores y bancos, lo que resultó en una virulenta campaña de prensa que resultó en que el gobierno abandonara el proyecto de ley.
Otro intento se hizo con la Ley 765 de 1967, llamada "Ley Puente", que debía dar un orden inicial a los problemas urbanos y constituir un "puente" hacia una racionalización y protección del entorno construido en Italia. [1] En realidad, no fue posible, ni aún más tarde, elaborar normas que representaran un proyecto de estructuración del territorio a la altura de la situación y de las necesidades sociales y económicas requeridas.
Varios escritores y directores han tratado el tema, generalmente condenándolo, por ejemplo Italo Calvino en su La specolazione edilizia que describe el espíritu de estos años, centrándose en la Liguria de finales de los años cincuenta, o Francesco Rosi que en la película Le mani sulla città muestra, por otro lado, la dramática situación napolitana.
Los efectos urbanísticos, pero también sociales, de la especulación edificatoria sobre la ciudad de Roma son descritos por Walter Siti en el libro Il Contagio , que describe el estilo de vida degradado actual de los habitantes de las aldeas, surgido precisamente en los años del auge económico. por varios especuladores de la construcción (el autor menciona la historia de Carlo Francisci). [2]