Control de precio de alquiler



Internet es una fuente inagotable de conocimiento, también en lo que se refiere a Control de precio de alquiler. En la red se han vertido, y se siguen vertiendo, siglos y siglos de conocimiento humano sobre Control de precio de alquiler, y justamente por eso resulta tan difícil acceder a él, ya que nos podemos encontrar con lugares donde la navegación puede resultar difícil o directamente, impracticable. Nuestra propuesta es que no naufragues en un mar de datos referentes a Control de precio de alquiler y que seas capaz de llegar a todos los puertos de sabiduría con rapidez y eficacia.

Con la vista puesta en ese objetivo hemos hecho algo que va más allá de lo obvio, recoger la información más actualizada y mejor explicada sobre Control de precio de alquiler. También la hemos dispuesto de forma que su lectura sea amena, con un diseño minimalista y agradable, que asegure la mejor experiencia de usuario y el menor tiempo de carga ¡Te lo ponemos fácil para que solo tengas que preocuparte de aprender todo sobre Control de precio de alquiler! Así que si crees que hemos logrado nuestro propósito y ya sabes aquello que deseabas conocer acerca de Control de precio de alquiler, nos encantará tenerte de vuelta por estos mares tranquilos de sapientiaes.com siempre que tu hambre de conocimiento vuelva a despertarse.

Un precio de alquiler fijo (también congelación de alquiler , congelación de alquiler o freno de alquiler ) es una configuración mayoritariamente estatal de precios de alquiler a través de precios máximos legalmente estandarizados o una prohibición o restricción de aumentos de alquiler en el marco de los contratos de alquiler residencial .

En 2016, 14 de los 36 países de la OCDE tenían algún tipo de control de precios de alquiler, incluidos cuatro estados de los Estados Unidos .

Además de los pagos por vivienda social o subsidio de vivienda , el alquiler fijo es una de las varias medidas propuestas para crear viviendas asequibles.

Existe un consenso científico entre los economistas de que los precios de alquiler fijos reducen la calidad y cantidad de las unidades de alquiler.

Dar forma

El término control de precios de alquiler puede significar diferentes formas de control de precios :

  1. Los topes de alquiler de primera generación o los precios de alquiler fijos son controles de precios que no permiten ningún aumento de alquiler. El alquiler generalmente se congela a una tasa aplicable en el momento en que la ley entra en vigencia.
  2. Los controles estrictos del precio del alquiler son controles de precios en los que el precio del alquiler puede aumentar de una manera regulada por el estado, pero continúa aplicándose entre los arrendamientos. Por lo tanto, un nuevo inquilino paga aproximadamente el mismo alquiler que el inquilino anterior.
  3. Los acuerdos de precios de alquiler de segunda generación describen límites a los aumentos de alquiler durante un arrendamiento. Sin embargo, es posible incrementar las rentas entre arrendamientos al precio de mercado. Es decir, los nuevos inquilinos pagan alquileres de mercado, pero los aumentos son limitados mientras dure el contrato de arrendamiento.

Economía

teoría

Modelo microeconómico para precios de alquiler fijos: Un precio máximo por debajo del precio de mercado (p *) conduce a un exceso de demanda (escasez), ya que hay más vivienda en demanda (q2) de la que se ofrece (q1).

En economía , los precios de alquiler fijos se analizan como una forma de control de precios. La teoría neoclásica o neokeynesiana moderna considera que los precios de alquiler fijos son en gran medida negativos. Como cualquier otro control de precios, el control de precios de alquiler conduce a escasez y escasez, ya que se inhiben las inversiones privadas. Además, hay pérdidas de bienestar e ineficiencia, ya que cierta parte de la oferta nunca se restablece debido a los precios máximos.

Ya en 1946, Milton Friedman y George Stigler señalaron que los precios de alquiler fijos llevarían a los propietarios a convertir sus apartamentos de alquiler en condominios para mantener el precio de mercado. Esto crearía una escasez de apartamentos de alquiler y reduciría aún más la oferta. Además, habría problemas de coordinación, ya que los inquilinos de apartamentos vinculados al alquiler no tendrían ningún incentivo para dejarlos si cambian sus necesidades de vivienda. Esta mala asignación puede resultar en hogares sin niños viviendo en apartamentos familiares y familias jóvenes hacinadas en pequeños estudios, lo cual es una asignación ineficiente.

La falta de incentivos para la inversión privada también conduciría al deterioro a largo plazo del parque de viviendas.

Empirismo

Varios estudios científicos han analizado los efectos reales de los precios de alquiler fijos en varios mercados. El trabajo empírico sobre precios de alquiler fijos examina los efectos sobre:

  • Precio del alquiler
  • Oferta de propiedades de alquiler (cantidad)
  • los incentivos de los propietarios para invertir en edificios (calidad)
  • Valor inmobiliario
  • Movilidad de inquilinos

Internacional

Los primeros estudios de las décadas de 1980 y 1990 examinaron el mantenimiento del precio de alquiler de primera y segunda generación. Se demostró que todas las formas de control de los alquileres reducirían la calidad de las viviendas de alquiler disponibles. Además, estas fijaciones de precios no serían de ningún beneficio significativo para los hogares de bajos ingresos. Otro estudio mostró lo contrario, sin embargo, que los principales beneficiarios del tope de alquiler eran las personas de bajos ingresos y los ancianos. La distribución algo más equilibrada de los recursos económicos entre los inquilinos se produjo como resultado de los precios de alquiler fijos para la primera y no la segunda generación. Además, la movilidad de los inquilinos se reduce, lo que indica una menor eficiencia de la asignación.

Un estudio de 2000 encontró que en la ciudad de Nueva York, el costo de los inquilinos que no tienen acceso a viviendas reguladas se pasa por alto una vez que se tienen en cuenta los precios más altos en el área no regulada. Los hogares en apartamentos con precios de alquiler fijos de la primera generación no obtendrían ningún beneficio económico significativo de ellos. Estarían incluso mejor si no se hubieran establecido estas fijaciones de precios. Otro estudio calculó el costo para los hogares en $ 200 por unidad de alquiler por año.

Un estudio de 2003 para el mercado de alquiler en la ciudad de Nueva York mostró que el control del precio de alquiler tuvo efectos negativos en la distribución eficiente del espacio habitable. Bajo supuestos conservadores, se puede suponer que alrededor del 20% de los apartamentos de alquiler se incluirían en tales asignaciones incorrectas .

Un estudio de 2007 examinó los efectos que tenían los límites de alquiler en el mercado de alquiler de Boston . Aunque los controles de precios tuvieron solo un impacto menor en la construcción de nuevos edificios residenciales, las unidades residenciales en cuestión se construyeron directamente como condominios. Además, los apartamentos de alquiler se habrían convertido en condominios. En consecuencia, los límites superiores de alquiler llevaron a una reducción en la cantidad de apartamentos de alquiler. La calidad también disminuyó. La abolición del techo de alquiler local dio lugar a un aumento significativo de los alquileres. Sin embargo, solo el 1,2% del aumento de alquiler resultante se puede atribuir a las inversiones realizadas.

En 2011, un estudio adicional sobre el mercado de alquiler en Massachusetts mostró que la proporción de minorías aumentó debido a los topes de precios de alquiler , pero al mismo tiempo condujo a una mayor concentración de estos en ciertas áreas y, por lo tanto, a una mayor segregación .

En 2014, un estudio para el mercado de alquiler en Cambridge, Massachusetts arrojó resultados similares. Las propiedades sujetas al límite de alquiler se valoraron aproximadamente un 50% más bajo que las propiedades no reguladas con características comparables en los mismos vecindarios. Los efectos indirectos también reducirían el valor de las propiedades que no se ven afectadas por el techo de alquiler en un 12%. El 55% de los costos incurridos por los propietarios debido a los topes de alquiler son externalidades negativas . Un total de $ 2 mil millones en costos se transfirió a los propietarios, mientras que los inquilinos recibieron un total de $ 300 millones en ahorros.

Un estudio de 2019 analizó el impacto de los controles de precios en el mercado de alquiler de San Francisco . Se encontró que la movilidad de los inquilinos se redujo en un 20%. Al mismo tiempo, la oferta de apartamentos de alquiler se redujo en un 15% a medida que los propietarios convirtieron o renovaron sus apartamentos en condominios. Los alquileres en toda la ciudad aumentaron alrededor de un 7% en promedio. Por lo tanto, el precio de alquiler fijo ha evitado el desalojo de los inquilinos establecidos a corto plazo, pero a largo plazo la oferta perdida de apartamentos de alquiler ha elevado los alquileres del mercado y, en última instancia, ha socavado los objetivos de la ley.

Alemania

En 2014, economistas de DIW Berlin argumentaron que el control de precios de alquiler alemán difícilmente tendría un efecto amortiguador de precios. Ciertos efectos de distribución podrían lograrse a corto plazo, pero a largo plazo los efectos negativos superarían claramente tanto a los inquilinos como a los propietarios. En particular, sobre la base de los datos sobre el mercado de alquiler en ese momento, se argumentó que no había un aumento de la escasez de viviendas en una comparación a largo plazo, pero que esto era cíclico debido a la planificación y la construcción, en su mayoría plurianuales. duración desde la decisión hasta la finalización de nuevos apartamentos. Actualmente faltan apartamentos pequeños y económicos. El documento de debate también hace referencia a varios otros estudios sobre la historia de la regulación de los precios de alquiler en Alemania. Allí no se pudo probar empíricamente la tesis de que el desmantelamiento de las medidas de protección de los inquilinos, como los controles de alquiler, estimularía la inversión en la construcción residencial. En cada período existen diferentes variables que por sí solas pueden ser decisivas para los cambios en la vivienda de alquiler con financiación privada. La conexión temporal entre los cambios en la ley de arrendamiento en el período de posguerra y el desarrollo de inversiones en construcción residencial muestra que es un error describir, por ejemplo, el auge de la construcción entre 1970 y 1974 como un efecto de la ley de desmantelamiento. Entonces, el bajo nivel de construcción de viviendas entre 1968 y 1970 seguiría siendo inexplicable. Lo mismo se aplica a la posterior disminución de la construcción de viviendas a partir de 1974. La Ley de protección contra el despido de viviendas se introdujo entre 1971 y 1974. Por lo tanto, la supuesta influencia de la protección de los inquilinos como causa del declive no puede probarse empíricamente. Otros autores llegan a la conclusión de que los estrictos controles de alquiler después de la Segunda Guerra Mundial exacerbaron en particular la escasez de viviendas en Alemania. Sólo mediante el desmantelamiento gradual de la regulación de los alquileres en Alemania se pudo fortalecer la actividad de nuevas construcciones.

Una evaluación de DIW de 2016 mostró que el freno de los precios de alquiler no había frenado los aumentos de precios; por el contrario, los alquileres aumentaron aún más rápido en algunas áreas metropolitanas. Esto puede explicarse por el hecho de que los precios son solo señales de escasez, siendo la causa real la disparidad entre el espacio habitable disponible y la demanda. Por lo tanto, una solución al problema de la vivienda solo puede lograrse ampliando la gama de alojamientos de alquiler asequibles.

Para Berlín, un estudio empírico de 2017 realizado por IdW relacionado con el empleador clasificó el freno del precio del alquiler como ineficaz, aunque mostró una disminución en los precios del alquiler de poco menos del 3% en respuesta a la introducción del freno del precio del alquiler.

En otro estudio de 2018 realizado por DIW Berlin, se determinaron los efectos para todas las áreas de Alemania con el límite de precio de alquiler, mediante el cual se compararon entre sí la evolución de los precios de los apartamentos regulados y no regulados. El freno de los alquileres tuvo un efecto moderador sobre los precios en las regiones con suficiente crecimiento de los alquileres.

En 2019, un estudio de DIW Berlin llegó al resultado de que los controles de precios de alquiler de segunda generación reducen los alquileres de los apartamentos de alquiler controlado, pero al mismo tiempo aumentan los alquileres de los apartamentos sin precio controlado. Además, los precios fijos llevarían a una pérdida de bienestar a corto plazo, ya que daría lugar a asignaciones incorrectas.

Un estudio encargado por la Autoridad de Desarrollo Urbano y Vivienda de Hamburgo en 2019 mostró que la introducción del freno de alquiler no frenó significativamente la evolución de los precios de alquiler. Una de las razones se ve como el hecho de que muchos propietarios hicieron uso de exenciones, como la modernización y el alquiler temporal de muebles. Estos permiten que los alquileres se incrementen más allá del alcance del freno del precio del alquiler. En Hamburgo, los apartamentos con trabajos de mantenimiento también se ofrecerían como modernizados. La asociación "Tenants Help Tenants" no considera que el estudio sea muy significativo, ya que los datos de evaluación provienen de 2017 y 2018, cuando aún existía inseguridad jurídica que ya no aplica.

Opiniones

Existe un consenso científico entre los economistas de que los precios de alquiler fijos reducen la calidad y cantidad de las unidades de alquiler.

En una encuesta de 1992 a economistas, estudiantes de economía y miembros de la Asociación Económica Estadounidense , el 93% en general o con pocas reservas estuvo de acuerdo en que el mantenimiento del precio de alquiler reduciría la cantidad y la calidad de las viviendas disponibles.

Muchos economistas sugieren que la vivienda social o el pago de subsidios para vivienda son alternativas eficientes para hacer que la vivienda sea más asequible para los inquilinos sin distorsionar el mercado de la vivienda. Sin embargo, ampliar los programas de financiación existentes requeriría un fuerte aumento del gasto público.

El economista inmobiliario sueco Assar Lindbeck dijo sobre los precios de alquiler fijos:

"El control de rentas parece ser la técnica más eficiente que se conoce actualmente para destruir una ciudad, a excepción de los bombardeos".

"El control de alquileres parece ser el método más eficiente conocido actualmente para destruir una ciudad, aparte de los ataques con bombas".

- Assar Lindbeck

Paul Krugman cree que los controles de precios de alquiler inhiben la construcción de nuevas viviendas, empeoran las relaciones entre inquilinos y propietarios y conducen a aumentos en los alquileres de unidades sin control de precio en mercados donde no todos los apartamentos están sujetos a control de precios de alquiler. Sin embargo, la declaración de Krugman fue criticada porque un rechazo instintivo generalmente se queda corto y ahora hay controles de alquiler muy diferentes y más flexibles de la llamada segunda generación. Desde mediados de la década de 1990 a más tardar, se ha cuestionado el valor informativo de los modelos simples de oferta y demanda para evaluar los controles de alquiler en mercados imperfectos. En consecuencia, también hay argumentos en la literatura internacional a favor de intervenciones diseñadas con sensatez en el mercado de alquiler.

Los defensores de intervenciones leves ("bien diseñadas") de la llamada segunda generación, las regulaciones diferenciadas pueden representar una cobertura contra las fluctuaciones en la renta y, por lo tanto, aumentar la eficiencia. Las regulaciones de alquiler alemanas antes de la introducción del freno de precio de alquiler también entran en esta categoría: los alquileres excesivos ya están prohibidos en los nuevos contratos de acuerdo con § 5 WiStGB, los aumentos de alquiler están limitados en los contratos de alquiler existentes con el límite y los inquilinos están protegidos contra la rescisión por ley. El alcance específico de las posibles intervenciones también es discutido de manera controvertida entre los defensores de las regulaciones de precios de alquiler.

Situación internacional

Alemania

1922-1945

Después de la primera guerra mundial que prevaleció en muchas ciudades, la vivienda se había endurecido considerablemente después de la guerra de 1918, que fue en Alemania en 1922 Se introdujo la Ley de Rentas del Reich por la que inicialmente era posible un acuerdo libre entre el alquiler, pero unilateralmente sobre el llamado alquiler legal. reducción podría ser. Esto se relacionaba con la renta a partir del 1 de julio de 1914, la llamada renta de la paz , y solo podía incrementarse mediante recargos a tanto alzado decretados por las autoridades estatales. Para cubrir los costos de mantenimiento y reparación y en vista de la inflación de 1914 a 1923 , este sistema de recargos se volvió confuso, pero finalmente las rentas quedaron rezagadas con respecto a la evolución de los precios para otras necesidades básicas y solo se elevaron al nivel anterior a la guerra y por encima. después del final de la inflación. En la implementación y revisión de las regulaciones de precios de alquiler, la representación equitativa de inquilinos y propietarios jugó un papel importante. En 1931, el alquiler legal se redujo mediante una ordenanza de emergencia. El 17 de octubre de 1936, los nacionalsocialistas impusieron un congelamiento de los alquileres y se establecieron más autoridades de alquiler.

19451990 (RFA)

Edificios viejos

Después del fin del gobierno nacionalsocialista, la regulación antes mencionada para edificios antiguos continuó aplicándose inicialmente en ambas partes de Alemania, razón por la cual la propiedad de la vivienda a menudo se consideraba "no rentable" en la década de 1950, ya que los costos de mantenimiento, reparaciones y administración continuaron aumentando. aumenta cada año. Los alquileres mensuales de los apartamentos en edificios antiguos eran a veces inferiores a un marco por metro cuadrado.

Con la Ley Federal de Alquiler de 1955, el alquiler de los apartamentos construidos antes de 1948 podría aumentarse en un 5%. Además, se permitieron aumentos de alquiler de un 10% más para los apartamentos con calefacción por suelo radiante o calefacción central.

Nuevos edificios

En Alemania Occidental, la Primera Ley de Vivienda del 26 de abril de 1950 regía el costo de alquiler de las viviendas con subsidio público; en la construcción de viviendas con financiamiento privado, las regulaciones sobre precios no eran aplicables (alquiler de mercado). De acuerdo con la Ordenanza de Alquiler del 20 de noviembre de 1950, solo se podía cobrar el costo del alquiler por el espacio habitable de nueva creación con privilegios impositivos . Esto también podría tener una altura máxima de 1,50 DM por metro cuadrado. En la Segunda Ley de Vivienda de 1956, se volvió a aplicar el costo de alquiler de las viviendas con subsidio público y el alquiler de mercado para la construcción de viviendas con financiamiento privado. El objetivo era aumentar la proporción de nuevos apartamentos con financiación privada en comparación con los edificios antiguos. Sin embargo, esto no tuvo éxito porque en la década de 1960 la proporción de viviendas sociales vinculadas al alquiler en los apartamentos terminados era muy alta, del 30 al 45 por ciento.

Desmantelamiento de la normativa

El 24 de mayo de 1960, en contra de los votos del SPD, el Bundestag aprobó la ley iniciada por el entonces ministro de Vivienda Paul Lücke sobre el desmantelamiento de la economía de la vivienda forzosa y sobre el arrendamiento social y la ley de vivienda . Sin embargo, la entrada en vigor se retrasó hasta 1963 debido al gran interés público y las disputas políticas asociadas. Luego, a partir del 1 de agosto de 1963, a los propietarios de Alemania Occidental se les permitió aumentar inmediatamente sus reclamaciones de alquiler "apropiadamente" hasta una tasa máxima del 25 por ciento, y desde 1964 tampoco hubo límites máximos para los alquileres de edificios antiguos.

1945-1988 (Berlín occidental)

En Berlín Occidental , a diferencia de Alemania Occidental, los precios de alquiler fijos continuaron aplicándose hasta 1988 y luego fue abolido por el Senado de Berlín Occidental después de más de 70 años.

19451990 (RDA)

En la RDA , la congelación de alquileres, que había estado en vigor desde 1936, fue prorrogada primero en 1946 por la administración militar soviética en Alemania y luego por el gobierno de la RDA y continuó aplicándose hasta la reunificación . Según el Instituto de Economía Alemana (IW) , ni la modernización ni las reparaciones podían financiarse con los ingresos actuales del alquiler, por lo que el parque de viviendas se deterioró cada vez más y muchos apartamentos antiguos en el centro de la RDA apenas eran habitables. Por lo tanto, a lo largo de los años, los propietarios privados que no habían sido expropiados a menudo regalaban sus bienes inmuebles al estado, cuyas oficinas de vivienda competentes asignaban el escaso espacio habitable de acuerdo con criterios definidos y, a veces, después de años de espera.

Disminución de la construcción de viviendas sociales desde 1988

La vivienda social fue un logro social de la década de 1920. Durante más de 70 años, se ha proporcionado el concepto de espacio vital asequible para personas con bajos ingresos. A partir de 1988, la construcción de viviendas sociales perdió enormemente en importancia debido a la extensa privatización y al retiro simultáneo del estado de los subsidios. Si bien había 3,9 millones de viviendas sociales en 1987, a finales de 2001 había sólo alrededor de 1,8 millones de viviendas. Hasta al menos mediados de la década de 2010, alrededor de 100.000 apartamentos más perdieron su estatus de vivienda social cada año. Como resultado, los precios de alquiler fijos se aplicaron a cada vez menos apartamentos. La base es la ley de subsidios de vivienda social. En tales casos, el alquiler solo es posible para los inquilinos con un permiso de residencia y los propietarios solo pueden exigir el llamado alquiler de costo .

Unificación después de 1990

Después de 1990, el precio de alquiler fijo también se elevó gradualmente en los nuevos estados federales; la Ley de Transferencia de Alquiler (MÜG) (Gaceta de Leyes Federales I, p. 748) anunciada el 10 de junio de 1995, estandarizó las disposiciones sobre precios de alquiler a partir de 1 de enero de 1998 en toda Alemania. El establecimiento del alquiler solo estaba limitado a nivel nacional por la ley de delitos de cuello blanco hasta 2015. Introduce el concepto de alquiler excesivo de acuerdo con el artículo 5 de la Ley Penal Económica (WiStG 1954). Constituye infracción administrativa La demanda de alquiler como consecuencia de aprovecharse de una oferta baja en un importe superior al veinte por ciento por encima del alquiler local está sancionada con multa de hasta cincuenta mil euros (versión actual). Además, existen normas para sancionar la usura de alquileres , también en delitos de cuello blanco. De acuerdo con la Sección 558 del Código Civil Alemán (BGB), los aumentos de alquiler en los contratos de alquiler actuales pueden y pueden, a menos que se acuerde lo contrario, solo solicitarse hasta un máximo del alquiler comparativo local .

Ley de reforma de la ley de arrendamiento (2013)

El 1 de mayo de 2013 entró en vigor la Ley de Enmienda de la Ley de Arrendamiento. Si el alquiler anterior está significativamente por debajo del alquiler local, es posible que el propietario no aumente el alquiler tanto en el futuro como antes en áreas particularmente solicitadas en ciudades grandes o universitarias. Para ciertas áreas, los estados federales pueden estipular que el alquiler solo se puede aumentar en un máximo del 15% dentro de los tres años en lugar del 20% anterior.

En años anteriores, la sobrecarga de los costos de vivienda en los hogares arrendatarios había aumentado debido al aumento de los alquileres y los costos de la energía.

Freno de alquiler (2015)

Con la Ley de Reforma de la Ley de Arrendamiento (MietNovG) aprobada el 5 de marzo de 2015 con los votos de la gran coalición ( CDU , CSU y SPD ) y con la abstención de la oposición por parte del Bundestag, el reglamento conocido coloquialmente como el freno de alquiler a la Acuerdos a nivel de renta al inicio de renta en Zonas con estrecho mercado inmobiliario. Las secciones 556d y siguientes del BGB hicieron posible por primera vez por ley que los estados federales limitaran el alquiler requerido para los nuevos arrendamientos de apartamentos existentes por ordenanza para todos los propietarios .

A nivel federal

La sección 556d (2) del Código Civil alemán autoriza a los estados federales a emitir una ordenanza legal. Esta ordenanza permite que las áreas sean designadas como áreas con un mercado inmobiliario ajustado por un máximo de cinco años. Existen áreas con mercados de vivienda tensos si la oferta adecuada de apartamentos de alquiler en un municipio o parte del municipio en condiciones apropiadas está particularmente en peligro (Sección 556d (2) oración 2 BGB). Este riesgo puede darse en particular si un área cumple uno de los criterios de los números 1 a 4 del § 556d párrafo 2 oración 3 BGB. Sin embargo, los estados federales también pueden definir sus propios criterios, ya que la oración 3 solo habla de en particular y por lo tanto no es concluyente.

En el llamado "mercado inmobiliario ajustado", el alquiler exigido puede ser un máximo de un 10% por encima del alquiler comparativo local ( Sección 556d, párrafo 1 BGB). Para determinar la renta comparativa habitual en la ubicación , según lo evidencia la justificación legal , se debe utilizar el catálogo del artículo 558a (2) del Código Civil Alemán (BGB). El alquiler máximo permitido de acuerdo con la Sección 556d (1) del Código Civil Alemán (BGB) puede excederse en tres casos excepcionales.

La normativa sobre el freno del precio del alquiler no obliga al arrendador de antemano a exigir únicamente el alquiler máximo permitido. Sin embargo, § 556g (2) BGB le da al inquilino el derecho de exigir el alquiler que el propietario ha exigido demasiado y el inquilino ha pagado en exceso. El requisito previo para esto es que el inquilino haya reprendido al propietario. Con la denuncia, el inquilino debe indicar al arrendador que considera que el alquiler es excesivo y explicar las circunstancias de las que surgen estas dudas. Solo los alquileres pagados después del momento de la queja están cubiertos por la reclamación de reembolso.

A nivel estatal

Según el Art. 4 MietNovG, la ley entró en vigor principalmente el 1 de junio de 2015. Desde el 28 de abril de 2015, los gobiernos estatales han sido autorizados de acuerdo con la Sección 556d (2) del Código Civil Alemán (BGB) para determinar áreas con mercados de vivienda tensos por ordenanza por un máximo de cinco años. El límite de tiempo está destinado a garantizar que el freno de alquiler sea solo un instrumento temporal y solo debe servir como una medida de acompañamiento para las medidas de política de vivienda en los estados federales, con el fin de interceptar los desarrollos del mercado hasta que las medidas de vivienda social del estado entren en vigencia. La ordenanza estatutaria emitida por los estados federales debe, sin embargo, diferir de otras ordenanzas estatutarias, estar justificada por el gobierno estatal para que sea efectiva ( Sección 556d, párrafo 2, frases 5 a 7 BGB).

De acuerdo con la Sección 1 de la Ordenanza de limitación de alquileres con efecto a partir del 1 de junio de 2015, Berlín es un municipio con un mercado inmobiliario ajustado, en el que la oferta adecuada de la población con apartamentos de alquiler en condiciones razonables está particularmente en riesgo. Dichas ordenanzas han sido emitidas por los gobiernos estatales de Baden-Württemberg, Baviera, Brandeburgo, Bremen, Hamburgo, Hesse, Mecklemburgo-Pomerania Occidental, Baja Sajonia, Renania del Norte-Westfalia, Renania-Palatinado, Schleswig-Holstein y Turingia. En Baden-Wuerttemberg, la ordenanza de limitación del precio de alquiler se aplica en 68 municipios, en Baviera en 137 municipios, en Brandeburgo en 19 municipios, en Bremen para el área urbana de Bremen con la excepción de Bremerhaven, en Hamburgo para toda la zona urbana en Hesse para 16 municipios, en Mecklemburgo-Pomerania Occidental para Greifswald y Rostock, en Baja Sajonia para 12 municipios, en Renania del Norte-Westfalia para 22 municipios, en Renania-Palatinado para los municipios de Landau, Ludwigshafen, Mainz, Speyer y Trier y en Turingia para los municipios de Erfurt y Jena.

Los estados federales de Sajonia y Sajonia-Anhalt, así como el Sarre, han renunciado hasta ahora a la emisión de una ordenanza correspondiente. Sin embargo, el gobierno del estado de Sajonia planea (a partir de junio de 2021) introducir un freno de precio de alquiler en Dresde y Leipzig el 1 de enero de 2022.

Sin embargo, las ordenanzas de los estados de Baden-Württemberg, Baviera, Brandeburgo, Hamburgo (2015) y Hesse fueron declaradas ineficaces por los tribunales locales o regionales porque los gobiernos estatales no habían cumplido de manera insuficiente o insuficiente la obligación de motivar o porque una justificación existía sin embargo, no fue publicado. Las demandas de los inquilinos para obtener una compensación financiera de los estados federales responsables fracasaron en dos estados federales.

eficacia

Un efecto menor del primer freno de alquiler fue, entre otras cosas. atribuido al hecho de que los inquilinos no ejercen los derechos que les otorga la Ley de Enmienda de la Ley de Arrendamiento. Por tanto, los alquileres de apartamentos siguieron aumentando en muchas ciudades. Por esta razón, ya existía una iniciativa del Consejo Federal en 2016 para mejorar la ley existente.

En Berlín, de 2007 a 2013, la facturación obtenida a través de transacciones inmobiliarias en cifras absolutas y su participación en la facturación a nivel nacional se desarrollaron en paralelo. En el primer año después de que Berlín aplicó las opciones de la Ley de Enmienda de la Ley de Arrendamiento, esto cambió: mientras que las ventas absolutas continuaron aumentando hasta 2015, como en años anteriores, la proporción de ventas a nivel nacional disminuyó. A partir de 2015, cuando se introdujo el freno del precio de alquiler, las ventas absolutas también cayeron.

legalidad

La 67ª Sala Civil del Tribunal Regional de Berlín tenía dudas sobre la constitucionalidad del freno de alquiler. En consecuencia, la Sala ha presentado dos recursos de apelación pendientes ante el Tribunal Constitucional Federal de conformidad con el artículo 100.1 de la Ley Fundamental para pronunciarse sobre la constitucionalidad .

En otro asunto, el Tribunal Constitucional Federal dictaminó en julio de 2019 que el freno de alquiler no viola la Ley Básica. En el proceso, la demanda constitucional de un propietario no fue aceptada para decisión.

Alquiler freno (2019)

La tenencia Ley de Ajuste Derecho (MietAnpG), que prevé una modificación de la normativa sobre el freno precio del alquiler, se establece la obligación del arrendador para proporcionar información de la reciente introducción § párrafo 556g 1a BGB si se hace uso de una regulación de excepción de acuerdo a §§ 556e, 556f BGB. Si el arrendador no cumple con su obligación de proporcionar información, no puede invocar la regulación de excepción que le permite exigir más que la regulación básica del § 556d párrafo 1 BGB (alquiler local comparativo más 10%). Si, por el contrario, el arrendador ha obtenido la información necesaria de forma independiente y en la forma requerida, solo podrá invocar las circunstancias excepcionales dos años después de que la información haya sido debidamente obtenida. Sin embargo, existe una excepción al freno de alquiler para edificios nuevos. En el caso de apartamentos de nueva construcción, el propietario puede fijar el alquiler sin ningún tipo de restricción. Esto es para evitar que los inversores pierdan interés en construir un nuevo espacio habitable.

El MietAnpG fue aprobado el 29 de noviembre de 2018 por el Bundestag y entró en vigor el 1 de enero de 2019. CDU / CSU y SPD votaron por el proyecto de ley, AfD y FDP lo rechazaron, Die Linke y Bündnis 90 / Die Grünen se abstuvieron.

Alquiler freno (2020)

La ley para ampliar y mejorar las regulaciones sobre el alquiler permitido al inicio del alquiler entró en vigor el 1 de abril de 2020 y representa un endurecimiento del reclamo del freno de alquiler.

"Cobertura de alquiler" en Berlín

"Mietendeckel" es el término de la jerga para la ley aprobada por el Senado de Berlín para revisar las regulaciones legales sobre límites de alquiler (MietWoG Bln). Se suponía que la ley iniciada por la coalición rojo-rojo-verde permitiría la limitación de derecho público de los alquileres de las viviendas. Las principales regulaciones incluían una congelación de alquileres, topes de alquileres, reducciones de alquileres y la limitación de la tasa de modernización . La ley no debe aplicarse a ciertos espacios habitables, en particular no a los espacios habitables que estaban listos para ser ocupados por primera vez el 1 de enero de 2014 (nueva construcción) o que fueron financiados con fondos públicos. Se suponía que la ley estaría limitada a cinco años, pero la Corte Constitucional Federal la declaró nula y sin efecto el 15 de abril de 2021.

Política legal

En octubre de 2019, la ministra responsable, Christine Lambrecht, presentó puntos clave de su agenda. A partir de entonces, el freno de alquiler para nuevos alquileres se extenderá y se endurecerá por cinco años. En el futuro, debería ser posible reclamar el exceso de alquiler de forma retroactiva durante 30 meses.

"Parada de alquiler" en Baviera

El referéndum 6 años de congelación de alquileres se lanzó en Baviera . El objetivo es evitar cualquier aumento de alquiler durante 6 años, también para alquileres indexados y escalonados. La ley se aplicará a 162 ciudades y municipios bávaros en los que los precios de alquiler están aumentando a una tasa superior a la media. La recogida de firmas para la aprobación del referéndum se inició a principios de octubre de 2019 y se prolongó hasta finales de año. Para ello se requieren al menos 25.000 firmas. El 16 de julio de 2020, el Tribunal Constitucional de Baviera rechazó el referéndum. Esto se justificó con la competencia del gobierno federal para la ley de arrendamiento.

Francia

En 1948 se aprobó una ley que introducía apartamentos de alquiler controlado en toda Francia.

En Francia, se llevó a cabo una ligera liberalización en la segunda mitad del siglo XX. Con la desaparición de los apartamentos cubiertos por la Ley de 1948, en la década de 2010 se introdujeron nuevas medidas de control de los alquileres, en particular limitando los aumentos de los alquileres en algunas ciudades importantes.

Portugal

En 1947, António de Oliveira Salazar ordenó una parada de alquiler para las principales ciudades de Lisboa y Oporto , que se mantuvo en vigor durante más de 40 años y aseguró que algunos apartamentos de estilo antiguo tenían que pagar menos del equivalente a cinco euros al mes en finales de los 80. Después del final de la congelación de los alquileres, los aumentos de los alquileres se limitaron a compensar la inflación hasta 2006, por lo que los alquileres se mantuvieron muy bajos. Por lo tanto, muchos propietarios dejaron que sus apartamentos en el casco antiguo se deterioraran porque no tenían el dinero para las renovaciones. En muchos edificios faltaban instalaciones sanitarias básicas con ducha y retrete. En el centro de la ciudad de Lisboa, alrededor de 20 casas se derrumbaron cada año a fines de la década de 1990 debido al mal estado.

Suecia

Suecia tiene controles de precios de alquiler muy estrictos. Hasta 2011, las rentas máximas anuales las establecían las asociaciones de inquilinos y los ayuntamientos, que los propietarios podían superar en un 5% como máximo. Estocolmo todavía sufre una grave escasez de viviendas en la actualidad (a partir de 2016): tomó un promedio de nueve años conseguir un apartamento de alquiler.

España

Cataluña se convirtió en la primera región española en aprobar una ley que regula los alquileres en septiembre de 2020.

Estados Unidos

La regulación del alquiler en los Estados Unidos es una responsabilidad estatal. Durante la Segunda Guerra Mundial se introdujo temporalmente una congelación general de los alquileres. Después de 1945, las ciudades individuales se hicieron cargo de esta regulación. En 2018, cuatro estados, California , Nueva York , Nueva Jersey y Maryland , así como Washington, DC, tienen leyes que permiten a los municipios introducir precios de alquiler fijos. Treinta y siete estados prohíben o impiden la regulación, mientras que nueve estados permiten que sus ciudades establezcan controles de precios de alquiler, pero no tienen ciudades que los implementen.

En los municipios con precios de alquiler fijos, estos a menudo cubren un gran porcentaje de la cartera de alquiler: en la ciudad de Nueva York , el 45% de las unidades de alquiler fueron "renta estabilizada" o "renta controlada" en 2011, en Washington, DC en 2014 a poco más del 50% de las unidades de alquiler estaban vinculadas al precio, en San Francisco en 2014 alrededor del 75% de todas las unidades de alquiler y en Los Ángeles en 2014 el 80% de las unidades multifamiliares estaban vinculadas al precio de alquiler .

En 2019, Oregon aprobó una ley que convirtió al estado en el primero del país en adoptar una política de alquiler en todo el estado. Esta nueva ley limita los aumentos anuales de alquiler a la inflación más el 7 por ciento, incluye el descontrol de las vacantes (tasa de mercado entre inquilinatos), exime a los nuevos edificios durante 15 años y mantiene la prohibición estatal actual sobre la política de control de alquiler local (derecho de tanteo en el estado nivel).

Reino Unido

De 1915 a 1980, el control de los precios de alquiler estuvo en vigor para todo el mercado de alquiler en el Reino Unido . Una fase de desregulación del mercado de la vivienda comenzó bajo el gobierno de Margareth Thatcher y continúa hasta el día de hoy. Las primeras regulaciones fueron abolidas con la Ley de Vivienda de 1980. La Ley de Vivienda de 1988 abolió todas las regulaciones de alquiler para nuevos contratos de alquiler. Se introdujo como principio la libertad de contratación para inquilinos y propietarios. Todavía existen regulaciones de alquiler en un pequeño número de apartamentos públicos. A menudo, las tarifas establecidas por las autoridades locales reflejan el aumento de los precios en el mercado privado no regulado.

crítica

Para controlar la tensa situación de los precios de alquiler, el Estado también debe frenar la especulación de los inversores inmobiliarios. El estado puede implementar esto a través de la protección ambiental o un derecho explícito de tanteo.

Ver también

literatura

  • Karl Christian Führer: inquilinos, propietarios de viviendas, estado y mercado de la vivienda. Escasez de viviendas y economía de vivienda forzada en Alemania 1914-1960. Revista trimestral de historia social y económica, suplemento 119, Stuttgart 1995.
  • Constanze Paffrath: poder y propiedad. Las expropiaciones 1945-1949 en el proceso de reunificación alemana. Böhlau, Cologne et al.2004 , ISBN 3-412-18103-X (al mismo tiempo: Duisburg, Univ., Diss.: La exclusión de la restitución en el proceso de reunificación ).
  • Siegfried Wenzel: ¿Cuánto valía la RDA ¿Y a dónde se ha ido este valor Intente un balance general final. Das Neue Berlin, Berlín 2009, ISBN 978-3-360-00940-1 .
  • Christoph Eisenring: Viejos pueblos podridos, nuevos edificios desolados: el "paraíso de los inquilinos" La RDA es un mito. Sobre el control de alquileres y la asignación de viviendas estatales. Neue Zürcher Zeitung, 28 de septiembre de 2019.
  • Ines Kristine Johnen: El desarrollo de la Ley de Ajuste de la Ley de Arrendamiento - El proyecto de desarrollo del 2º MietNovG-E rechazado vía BT-Drs. 19/4672 al MietAnpG. Dr. Kova, Hamburgo 2020, ISBN 978-3-339-11426-6 (impreso).

Evidencia individual

  1. ^ OCDE - División de Política Social: REGLAMENTO DE ALQUILER PH6.1. OCDE, consultado el 2 de mayo de 2021 .
  2. a b c NMHC: "CONTROL DE RENTA POR LEY ESTATAL". Consultado el 2 de mayo de 2021 .
  3. ^ A b Walter Block, Joseph Horton, Ethan Shorter: Control de rentas: una abominación económica . En: Revista internacional de gestión basada en el valor . cinta 11 , no. 3 , 1 de octubre de 1998, ISSN  1572-8528 , p. 253-263 , doi : 10.1023 / A: 1007704207024 .
  4. a b Control de alquileres. En: La Iniciativa de Mercados Globales. IGM Forum, consultado el 23 de junio de 2021 .
  5. ^ A b c Conor Dougherty: Por qué el control de alquileres es un pararrayos . En: The New York Times . 12 de octubre de 2018, ISSN  0362-4331 (en línea [consultado el 2 de mayo de 2021]).
  6. a b Rebecca Diamond: ¿Qué nos dice la evidencia económica sobre los efectos del control de los alquileres En: Brookings. 18 de octubre de 2018, consultado el 2 de mayo de 2021 (inglés americano).
  7. ^ A b Michael Dennis Whinston: Microeconomía . McGraw-Hill Irwin, Boston 2008, ISBN 0-07-290027-X , págs. 565 .
  8. ^ A b Alan S. Blinder: Economía: principios y política . 6a edición ed. Dryden Press, Fort Worth 1994, ISBN 0-03-098927-2 , págs. 379 .
  9. a b DIW: Los economistas consideran que los controles de alquiler son incorrectos. Zeit ONLINE, consultado el 2 de mayo de 2021 .
  10. Kristian Niemietz: Cómo Alemania hizo que el control de alquileres "funcionara" | Kristian Niemietz. 3 de junio de 2016, consultado el 2 de mayo de 2021 .
  11. ^ DIW Berlin: DIW Berlin: La regulación del mercado de la vivienda ha contribuido al triunfo mundial de la propiedad de la vivienda. Consultado el 2 de mayo de 2021 .
  12. ^ Andreas Mense, Claus Michelsen, Konstantin A. Kholodilin: Los efectos del control de la renta de segunda generación en los valores de la tierra . En: AEA Papers and Proceedings . cinta 109 , mayo de 2019, ISSN  2574-0768 , pág. 385388 , doi : 10.1257 / pandp.20191023 .
  13. a b Rebecca Diamond: ¿Qué nos dice la evidencia económica sobre los efectos del control de los alquileres En: Brookings. 18 de octubre de 2018, consultado el 2 de mayo de 2021 (inglés americano).
  14. 81% de los economistas están de acuerdo en que los controles de alquiler son una mala política. Consultado el 2 de mayo de 2021 .
  15. a b Colecciones digitales, Biblioteca y archivos de la institución Hoover: ¿ Techos o techos El problema actual de la vivienda (1946) . Biblioteca y archivos de la institución Hoover. Consultado en mayo de 2021.
  16. Fuera de control: ¿Qué podemos aprender del fin del control de alquileres de Massachusetts En: Revista de Economía Urbana . cinta 61 , no. 1 , 1 de enero de 2007, ISSN  0094-1190 , pág. 129-151 , doi : 10.1016 / j.jue.2006.06.004 .
  17. Choon-Geol Moon, Janet G. Stotsky: El efecto del control de los alquileres en el cambio de calidad de la vivienda: un análisis longitudinal . En: Revista de Economía Política . cinta 101 , no. 6 , 1 de diciembre de 1993, ISSN  0022-3808 , p. 1114-1148 , doi : 10.1086 / 261917 ( uchicago.edu [consultado el 19 de junio de 2021]).
  18. David Mengle: El efecto de los controles de alquiler de segunda generación en la calidad de las viviendas de alquiler . ID 2123482. Social Science Research Network, Rochester, NY 1 de noviembre de 1985, doi : 10.2139 / ssrn.2123482 ( ssrn.com [consultado el 19 de junio de 2021]).
  19. ^ Richard Ault, Richard Saba: Los efectos económicos del control de alquileres a largo plazo: el caso de la ciudad de Nueva York . En: The Journal of Real Estate Finance and Economics . cinta 3 , no. 1 , 1 de marzo de 1990, ISSN  1573-045X , pág. 25-41 , doi : 10.1007 / BF00153704 .
  20. ^ El efecto del control de los alquileres en la distribución de los ingresos entre los inquilinos de la ciudad de Nueva York . En: Revista de Economía Urbana . cinta 22 , no. 1 , 1 de julio de 1987, ISSN  0094-1190 , págs. 14-34 , doi : 10.1016 / 0094-1190 (87) 90047-7 ( sciencedirect.com [consultado el 19 de junio de 2021]).
  21. ^ El efecto del control de alquileres a largo plazo en la movilidad de los inquilinos . En: Revista de Economía Urbana . cinta 35 , no. 2 , 1 de marzo de 1994, ISSN  0094-1190 , págs. 140158 , doi : 10.1006 / juec.1994.1009 ( sciencedirect.com [consultado el 19 de junio de 2021]).
  22. ^ Dirk W. Early: Control de alquileres, suministro de viviendas de alquiler y distribución de beneficios para inquilinos . En: Revista de Economía Urbana . cinta 48 , no. 2 , septiembre de 2000, págs. 185-204 , doi : 10.1006 / juec.1999.2163 ( elsevier.com [consultado el 19 de junio de 2021]).
  23. Edward Glaeser, Erzo F. Luttmer: La mala asignación del alquiler de la vivienda bajo control . w6220. Oficina Nacional de Investigación Económica, Cambridge, MA, octubre de 1997, pág. w6220 , doi : 10.3386 / w6220 ( nber.org [PDF; consultado el 19 de junio de 2021]).
  24. Edward L Glaeser, Erzo F. P Luttmer: La mala asignación del alquiler de la vivienda bajo control . En: American Economic Review . cinta 93 , no. 4 , 1 de agosto de 2003, ISSN  0002-8282 , pág. 1027-1046 , doi : 10.1257 / 000282803769206188 ( aeaweb.org [consultado el 19 de junio de 2021]).
  25. Fuera de control: ¿Qué podemos aprender del fin del control de alquileres de Massachusetts En: Revista de Economía Urbana . cinta 61 , no. 1 , 1 de enero de 2007, ISSN  0094-1190 , pág. 129-151 , doi : 10.1016 / j.jue.2006.06.004 .
  26. ^ David P. Sims: Racionamiento del control de la renta y composición de la comunidad: evidencia de Massachusetts . En: The BE Journal of Economic Analysis & Policy . cinta 11 , no. 1 , 16 de mayo de 2011, ISSN  1935-1682 , doi : 10.2202 / 1935-1682.2613 ( degruyter.com [consultado el 19 de junio de 2021]).
  27. David H. Autor, Christopher J. Palmer, Parag A. Pathak: Derrames del mercado de la vivienda: evidencia del fin del control de alquileres en Cambridge, Massachusetts . En: Revista de Economía Política . cinta 122 , no. 3 , 2014, ISSN  0022-3808 , pág. 661-717 , doi : 10.1086 / 675536 .
  28. Rebecca Diamond, Tim McQuade, Franklin Qian: Los efectos de la expansión del control de alquileres en inquilinos, propietarios y desigualdad: evidencia de San Francisco . En: American Economic Review . cinta 109 , no. 9 , 1 de septiembre de 2019, ISSN  0002-8282 , p. 33653394 , doi : 10.1257 / aer.20181289 .
  29. a b c Konstantin A. Kholodilin y Dirk Ulbricht: Freno de alquiler : la regulación del mercado de la vivienda trae más daño que bien. En: Informe semanal DIW. DIW Berlín, 14 de abril de 2014, consultado el 19 de junio de 2021 .
  30. Hans-Joachim Lutz: La protección de los inquilinos de la posguerra: Influencia de la ley de arrendamiento en la construcción de viviendas . P. Lang, Fráncfort del Meno 1998, ISBN 3-631-33858-9 .
  31. ^ Günther Schulz: Reconstrucción en Alemania: Política de vivienda en las zonas occidentales y la República Federal de 1945 a 1957 . Droste, Düsseldorf 1994, ISBN 3-7700-0975-4 , pág. 114 .
  32. Marietta Haffner, Marja Elsinga, Joris Hoekstra: Regulación del alquiler: el equilibrio entre propietarios e inquilinos privados en seis países europeos . En: Revista Europea de Política de Vivienda . cinta 8 , no. 2 , 3 de junio de 2008, ISSN  1461-6718 , p. 217-233 , doi : 10.1080 / 14616710802037466 .
  33. Konstantin Kholodilin, Andreas Mense y Claus Michelsen: El freno de alquiler aún no ha funcionado. DIW Berlín, consultado el 24 de junio de 2021 .
  34. a b c d Lorenz Thomschke: Sobre la evaluación del freno de alquiler . En: Revista de Economía Inmobiliaria . cinta 5 , no. 1 , 1 de noviembre de 2019, ISSN  2198-8021 , p. 21-36 , doi : 10.1365 / s41056-019-00032-1 .
  35. ^ Andreas Mense, Claus Michelsen, Konstantin A. Kholodilin: Control de rentas , segmentación del mercado y asignación incorrecta: evidencia causal de una intervención política a gran escala . ID 3494242. Social Science Research Network, Rochester, NY 1 de noviembre de 2019, doi : 10.2139 / ssrn.3494242 ( ssrn.com [consultado el 19 de junio de 2021]).
  36. ^ Instituto de Vivienda y Medio Ambiente: Evaluación del freno de alquiler en Hamburgo. 2019, consultado el 19 de junio de 2021 .
  37. ^ A b Marco Carini: Evaluación del freno de precio de alquiler de Hamburgo: "Casi ineficaz" . En: El diario: taz . 23 de julio de 2020, ISSN  0931-9085 ( taz.de [consultado el 19 de junio de 2021]).
  38. NDR: Absurdo: Rentas más altas también gracias al freno de alquiler. Consultado el 19 de junio de 2021 .
  39. Richard M. Alston, JR Kearl, Michael B. Vaughan: ¿Existe un consenso entre los economistas en la década de 1990 En: The American Economic Review . cinta 82 , no. 2 , 1992, ISSN  0002-8282 , págs. 203-209 , JSTOR : 2117401 .
  40. Michael Fabricius: Economistas: Más ayuda para las ciudades en materia de vivienda . En: EL MUNDO . 29 de febrero de 2020 (en línea [consultado el 2 de mayo de 2021]).
  41. ^ David R. Henderson: El control de rentas le hizo a Vietnam lo que los bombarderos estadounidenses no pudieron | David R. Henderson. 27 de mayo de 2019, consultado el 2 de mayo de 2021 .
  42. ^ Paul Krugman: Opinión | Cuentas; Un asunto de alquiler . En: The New York Times . 7 de junio de 2000, ISSN  0362-4331 (en línea [consultado el 2 de mayo de 2021]).
  43. Beck-Online: Página ya no disponible , búsqueda en archivos web: 30th Reich Rent Law del 24 de marzo de 1922 (RGBl. I 273) . @ 1@ 2Plantilla: Toter Link / beck-online.beck.de24 de marzo de 1922, consultado el 12 de septiembre de 2016.
  44. Ulrike Haerendel: Política de vivienda (República de Weimar). 30 de mayo de 2006. Consultado el 29 de noviembre de 2019.
  45. ^ DMB Mieterbund Nordhessen eV: datos sobre la historia del movimiento de inquilinos. ( Recuerdo del 16 de septiembre de 2016 en Internet Archive ). Consultado el 12 de septiembre de 2016.
  46. Hilde Hoff: En la jungla de la ley de alquileres. 2 de junio de 1955. Consultado el 29 de noviembre de 2019.
  47. ^ Gaceta de leyes federales. Consultado el 7 de julio de 2021 .
  48. ^ Gaceta de leyes federales. Consultado el 27 de junio de 2021 .
  49. ^ Gaceta de leyes federales. Consultado el 27 de junio de 2021 .
  50. ^ Gaceta de leyes federales. Consultado el 27 de junio de 2021 .
  51. a b Der Spiegel: Un segundo milagro. 14 de agosto de 1963. Consultado el 29 de noviembre de 2019.
  52. Eberhard Kuhrt, Hannsjörg F. Buck, Gunter Holzweißig: La situación económica y ecológica de la RDA en los años 80. Springer, pág.91.
  53. Michael Fabricius: El grandioso fracaso de los soldados de la fortuna inmobiliarios. 2 de octubre de 2015, consultado el 29 de noviembre de 2019.
  54. Falco Werkentin: Métodos y procedimientos de expropiación encubierta de productores independientes, comerciantes, agricultores y propietarios de viviendas en la historia de la SBZ / RDA. ( Recuerdo del 16 de septiembre de 2016 en Internet Archive ). 23 de enero de 1998. Consultado el 12 de septiembre de 2016.
  55. Gunda Wöbken-Ekert: Las víctimas de la expropiación "fría" en la RDA ahora están siendo indemnizadas. ( Recuerdo del 16 de septiembre de 2016 en Internet Archive ). 8 de diciembre de 2001, consultado el 12 de septiembre de 2016.
  56. Gerald Syring: La vida cotidiana en la RDA - Trasfondo: Vivir. Consultado el 29 de noviembre de 2019.
  57. Dana Schieck: ¿Busca un apartamento nuevo Consultado el 29 de noviembre de 2019.
  58. Konrad-Adenauer-Stiftung eV: Mito: "En la RDA había apartamentos asequibles para todos". Consultado el 29 de noviembre de 2019.
  59. Lena Kaiser: Social mix en Hamburgo. Vivienda social para ricos . En: El diario: taz . 3 de marzo de 2014, ISSN  0931-9085 (en línea [consultado el 29 de noviembre de 2019]).
  60. ^ Haufe-Online: Nuevos estados federales: Ley de transferencia de alquiler en vigor desde el 11 de junio de 1995. Consultado el 29 de noviembre de 2019.
  61. Ministerio Federal de Justicia y Protección al Consumidor: Ley para simplificar aún más el derecho penal comercial (Ley Penal Comercial de 1954). En: gesetze-im-internet.de. Ministerio Federal de Justicia y Protección al Consumidor, consultado el 29 de noviembre de 2019 .
  62. a b Situaciones de la vida en Alemania - Quinto informe sobre pobreza y riqueza . En: Bundestag alemán (ed.): Informe sobre la pobreza y la riqueza del gobierno federal . Material impreso 18/11980. Bundesanzeiger Verlag GmbH, Berlín 2017 ( bundestag.de [PDF]).
  63. a b Los alquileres nuevos no tienen límite de precio de alquiler. Consultado el 17 de febrero de 2021 .
  64. Gran Coalición. El Bundestag decide limitar los precios de alquiler. En: SPIEGEL.de. 5 de marzo de 2015, consultado el 29 de noviembre de 2019 .
  65. Bundestag alemán : información básica sobre el proceso. En: Sistema de Documentación e Información de Materiales Parlamentarios (DIP). Consultado el 29 de noviembre de 2019 .
  66. Papel impreso del Bundestag 18/3121, p. 28.
  67. Lara Marie Müller: Freno de alquiler: los economistas cometen graves errores cuando se les critica . 28 de agosto de 2018 (en línea [consultado el 29 de noviembre de 2019]).
  68. Michael Müller, Andreas Geisel: Ordenanza sobre el monto del alquiler permitido al inicio del alquiler según § 556d párrafo 2 BGB. Ordenanza de limitación de alquiler, de 28 de abril de 2015. En: Gaceta de leyes y ordenanzas de Berlín (GVBl.). Departamento de Justicia y Protección al Consumidor del Senado, p. 101 , consultado el 29 de noviembre de 2019 .
  69. § 1 MietBgVO BW (reglamento del gobierno estatal para determinar las áreas con limitación del nivel de alquiler permitido al inicio del alquiler).
  70. § 1 MiSchuV BY (ordenanza que define el alcance de las regulaciones federales de protección de inquilinos).
  71. Ordenanza sobre determinación de áreas con restricciones de precio de alquiler. Consultado el 3 de junio de 2021 .
  72. § 1 Ordenanza de limitación de alquiler de Bremen (Ordenanza sobre el monto de alquiler permitido según § 556d, párrafo 2 del Código Civil).
  73. § 1 Ordenanza de limitación de alquiler de Hamburgo.
  74. § 1 Ordenanza de limitación de alquiler de arpillera.
  75. § 1 MietBGKaLVO MV (Ordenanza sobre límites de alquiler y límites máximos).
  76. § 1 Ordenanza de protección de inquilinos de Baja Sajonia.
  77. § 1 MietbegrenzVO NRW (ordenanza sobre la determinación de las áreas con limitación de precio de alquiler).
  78. § 1 Ordenanza de limitación de precio de alquiler RP.
  79. § 1 ThürMietBegrVO.
  80. La ordenanza entrará en vigor en 2022. En: sachsen.de. 16 de junio de 2021, consultado el 19 de julio de 2021 .
  81. Juzgado de Distrito de Stuttgart, sentencia de 30 de octubre de 2018, expediente número 35 C 2110/18.
  82. Juzgado Regional Munich I, sentencia de 6 de diciembre de 2017, expediente número 14 S 10058/17.
  83. Tribunal de Distrito de Potsdam, sentencia de 27 de septiembre de 2018, expediente número 23 C 93/17.
  84. Tribunal Regional de Hamburgo, sentencia de 14 de junio de 2018, expediente 333 S 28/17.
  85. Tribunal Regional de Fráncfort del Meno, sentencia de 27 de marzo de 2018, expediente número 2-11 S 183/17.
  86. Oliver Teutsch: Hessen no tiene que pagar compensación a inquilinos individuales. 26 de marzo de 2019. Consultado el 29 de noviembre de 2019 .
  87. ^ LG Munich I, sentencia final v. 21 de noviembre de 2018-15 O 19893/17 - Atención al ciudadano. Consultado el 29 de noviembre de 2019 .
  88. ^ A b Gobierno federal alemán: blanqueo de capitales en el sector inmobiliario, material impreso 19/2449 . En: Bundestag alemán (ed.): Pequeña consulta . Junio de 2018 (en línea [PDF]).
  89. Alquilar freno. Los inquilinos no usan el freno de alquiler . En: El tiempo . 6 de octubre de 2016, ISSN  0044-2070 (en línea [consultado el 29 de noviembre de 2019]).
  90. Proyecto de ley sobre la amortiguación del desarrollo de alquileres y el enjuiciamiento efectivo de aumentos excesivos de alquiler (Ley de Actualización de la Ley de Arrendamiento - MietRAG). (PDF; 340 kB) 14 de junio de 2016, consultado el 29 de noviembre de 2019 .
  91. LG Berlin, autos de remisión de 7 de diciembre de 2017 (expediente 67 S 218/17) y 12 de abril de 2018 (expediente 67 S 328/17).
  92. BVerfG, decisión del 18 de julio de 2019 - 1 BvL 1/18, ECLI: DE: BVerfG: 2019: lk20190718.1bvl000118.
  93. Tribunal Constitucional Federal. El freno de alquiler no viola la Ley Fundamental. En: Spiegel.de. 20 de agosto de 2019. Consultado el 29 de noviembre de 2019 .
  94. El control de alquiler se explica simplemente: esto ha estado en vigor desde 2019. En: deutsche-handwerks-zeitung.de. 9 de octubre de 2019, consultado el 29 de noviembre de 2019 .
  95. Isabel Karcher: Nueva ley de arrendamiento 2019: todos los cambios de un vistazo | Reforma de la ley de arrendamiento. Consultado el 4 de abril de 2020 .
  96. Ines Kristine Johnen: El desarrollo de la Ley de Ajuste de la Ley de Arrendamiento - El borrador del desarrollo del 2. MietNovG-E rechazado a través de BT-Drs. 19/4672 al MietAnpG. Dr. Kova, Hamburgo 2020, págs.57, 58.
  97. Freno de alquiler : apriete a partir de abril de 2020. En: LAWIO. Consultado el 15 de mayo de 2020 .
  98. Plantilla de resolución, MietWoG Bln (portada de alquiler). (PDF; 124 kB) 5 de noviembre de 2019, consultado el 29 de noviembre de 2019 .
  99. tagesschau.de: Tribunal Constitucional Federal anula los límites de alquiler de Berlín. Consultado el 15 de abril de 2021 .
  100. Christian Rath: No solo discursos dominicales. En: LTO.de. 10 de octubre de 2019, consultado el 29 de noviembre de 2019.
  101. Mietstopp.de
  102. Municipios de Baviera particularmente amenazados.
  103. Mietstopp.de: Comunicado de prensa sobre el inicio de la recogida de firmas.
  104. ^ Stephan Handel, Kassian Stroh: Bavaria: Los jueces detienen el referéndum "Rent stop". Consultado el 17 de julio de 2020 .
  105. Danièle Voldman: L'encadrement of loyers depuis européenne 1900, une question . En: Le Mouvement Social . cinta 245 , no. 4 , 2013, ISSN  0027-2671 , pág. 137 , doi : 10.3917 / lms.245.0137 .
  106. ^ Loïc Bonneval: Les effets pervers du contrôle des loyers sur la mobilité résidentielle: une fausse évidence (Lyon 1900-1968) . En: Histoire & Mesure . cinta 31 , no. 1 , 2016, ISSN  0982-1783 , pág. 61-83 , JSTOR : 24774432 .
  107. Johannes Beck: Belleza decadente. En: Zeit.de. 7 de diciembre de 2011, consultado el 29 de noviembre de 2019.
  108. En Suecia, el alquiler es demasiado bajo. 28 de noviembre de 2019, consultado el 2 de mayo de 2021 (inglés americano).
  109. El desastroso experimento de Suecia con los controles de alquiler debería ser una advertencia para Londres. 24 de enero de 2020, consultado el 2 de mayo de 2021 (inglés del Reino Unido).
  110. a b Maddy Savage: la ciudad con listas de espera de 20 años para alquilar viviendas. Consultado el 2 de mayo de 2021 .
  111. Cataluña tiene ahora una ley de control de alquileres, a través de los votos de JxCat, ERC, CUP y Comuns. Consultado el 2 de mayo de 2021 .
  112. Ivan Pereira: La batalla se cierne sobre la ley de estabilización de alquileres de Nueva York | amNewYork. Consultado el 2 de mayo de 2021 (inglés americano).
  113. ^ Aaron Wiener: Perdiendo el control. 12 de diciembre de 2014, consultado el 2 de mayo de 2021 (inglés americano).
  114. Cómo los búhos de madriguera conducen a anarquistas con vómitos (o explicación de la crisis de vivienda de SF). En: TechCrunch. Consultado el 2 de mayo de 2021 (inglés americano).
  115. ^ Radio pública del sur de California: Alquiler de LA: ¿Ha tenido éxito el control de alquiler en Los Ángeles 12 de septiembre de 2014, consultado el 2 de mayo de 2021 .
  116. ^ Oregon se dispuso a aprobar el primer proyecto de ley de control de alquileres en todo el estado. Consultado el 2 de mayo de 2021 .
  117. Por qué los precios de la vivienda en el Reino Unido han crecido más rápido que en cualquier otro lugar. Consultado el 2 de mayo de 2021 .
  118. Explicación de la Ley de Vivienda de 1988. 15 de agosto de 2018, consultado el 2 de mayo de 2021 .
  119. ^ La historia de la vivienda del consejo. 3 de diciembre de 2015, consultado el 2 de mayo de 2021 .
  120. Política del mercado de la vivienda: el freno al alquiler solo puede ser un comienzo. En: deutschlandfunk.de. Archivado desde el original el 10 de septiembre de 2018 ; consultado el 10 de septiembre de 2018 .


Opiniones de nuestros usuarios

Francisco Javier Arroyo Pacheco

Hacía tiempo que no veía un artículo sobre Control de precio de alquiler escrito de forma tan didáctica. Me gusta.

Trinidad Velasco Campos

Es un buen artículo referente a Control de precio de alquiler. Da la información necesaria, sin excesos.

Maria Luisa Exposito Sancho

Esta entrada acerca de Control de precio de alquiler era justo lo que quería encontrar.