Estimar

La estimación indica la disciplina que tiene por objeto proporcionar las herramientas teóricas y metodológicas para la valoración por parte del valuador de bienes para los que no existe una apreciación unívoca ( estimación ) .

La doctrina estimativa ha sufrido una profunda evolución en las últimas tres décadas a partir de las profundas innovaciones registradas a nivel científico y normativo tanto a nivel internacional como nacional. [1]

Básicamente, sigue siendo válida hoy en día la definición de Medici [2] por la cual “El carácter fundamental de la estimación es enseñar a expresar juicios sobre la suma de dinero que puede atribuirse, para satisfacer necesidades prácticas dadas, a cualquier bien económico objeto de Estimacion ".

Historia

La estimación nació, históricamente, en función de la recaudación de impuestos, con el objetivo de describir y estimar el valor de los bienes de los ciudadanos para efectos tributarios. Un primer cambio, que dará paso a una escuela italiana de estimación, se produce en 1569 cuando el agrimensor Nicolò Festasio publica el Tractatus de aestimo et collectis , al que seguirán numerosas obras de otros autores. El punto de inflexión hacia la estimación moderna, sin embargo, se produjo en el siglo XVIII, tras la gran transformación social que atravesó Italia y Europa, con el nacimiento de una administración tributaria moderna. Esta situación da lugar a la necesidad de expertos capaces de estimar bienes inmuebles con procedimientos racionales y controlables, alejándolos del empirismo generalizado. Cosimo Trinci, agrónomo de Pistoia, responde a esta necesidad con el Tratado de las estimaciones de bienes estables impreso en Florencia en 1755, donde se destacan los pilares de lo que será el próximo desarrollo.

En 1800 la doctrina evolucionó gracias a los aportes de Giuseppe Borio con sus Primeros elementos de economía de fondos rústicos para uso principalmente de peritos y administradores y de Giulio Fettarappa con Principios de economía aplicada a las estimaciones y cálculos relacionados con ellos y de otros estudiosos que dio vida a la llamada Escuela Piamontesa, cultivando el objetivo de hacer de la estimación una ciencia, superando el enfoque empírico hasta entonces dominante con un método racional.

Con el siglo XIX la doctrina alcanza su máximo desarrollo especialmente en las facultades de agricultura, que se convierten así en la cuna de la nueva escuela de tasación, gracias a estudiosos como Serpieri, Tassinari, Famularo y Medici y, en una segunda fase, Di Cocco, Malacarne, Marenghi, Brizi, Michieli y Forte.

En la época moderna, la doctrina del avalúo, en particular el avalúo civil, ha pasado a formar parte de las carreras de Arquitectura e Ingeniería, también con el propósito de la evaluación preliminar de proyectos de obras públicas y privadas y la verificación ex ante de la relativa viabilidad económica. y sostenibilidad financiera, tal como lo exige el Código de contratos públicos a que se refiere el Decreto Legislativo 50 de 2016 y sus modificaciones y adiciones posteriores.

Descripción

La estimación como ciencia del método

El método de tasación es el procedimiento encaminado a determinar el valor de los bienes de acuerdo con los fines para los que se solicita la tasación; se basa en elementos racionales y tiene un carácter científico. Para ejercer su profesión de la mejor manera posible, el valorador debe identificar y analizar las características del bien a valorar y del mercado de referencia así como tener un perfecto conocimiento de los principios generales de la estimación y de la estimación funcional. métodos para determinar el valor en un objetivo y replicable por evaluadores de terceros.

El profesor Carlo Forte [3] identifica los principios de la siguiente manera:

- el valor depende del propósito de la estimación;

- la previsión es el carácter inmanente del juicio de estimación;

- el precio es la base del juicio de valoración;

- el método de estimación es único y se basa exclusivamente en la comparación;

- el juicio de estimación es objetivo, generalmente válido y formulado sobre la base de la teoría de la ordinariez.

Para el Forte la Estimación constituye aquella parte de la ciencia económica que puede definirse como el conjunto de principios lógicos y metodológicos que regulan y, por tanto, permiten la formulación motivada, objetiva y generalmente válida del juicio de estimación del valor de los bienes económicos, expresado en moneda

La estimación en resumen es:

- formulación sistemática de principios y prácticas metodológicas;

- sistema orgánico de cognición resultante de una investigación, científicamente conducida, desarrollada en el juicio de valor, encaminada a conocer las características del juicio mismo y el método para formularlo;

- tiene una verdad que buscar: el método de estimación;

- tiene un campo específico de investigación: el juicio de valor y la medida de valor

- tiene un propósito: la Estimación tiene fines prácticos;

- como el método es Lógico: la Estimación es Lógica aplicada a la formulación del juicio de valor;

Valoración de inmuebles

La tasación de bienes inmuebles es aquella parte de la ciencia económica que enseña a pronunciar juicios de valor relativos a bienes inmuebles [4] . Evidentemente, los diferentes tipos de bienes a estimar y el propósito para el cual se fabrican determinan diferentes enfoques y métodos de valor para ciertos propósitos prácticos.

Los postulados estimativos

Los postulados estimativos son proposiciones no probadas, pero que se suponen verdaderas en la medida en que son probadas por hechos, sobre la base de evidencia real, conocimiento, experiencia y sentido común; constituyen el presupuesto fundamental en que se basa el juicio estimativo y con el que nunca se puede estar en contradicción. Esquemáticamente se representan por:

Postulado del precio

El precio debe identificarse como base del juicio de valoración.

Postulado del pronóstico

La previsión es un carácter inmanente del juicio de estimación.

Postulado del propósito

El valor depende del propósito de la estimación.

Postulado de lo ordinario

El juicio de estimación para que sea objetivo y generalmente válido debe formularse sobre la base de la teoría de la ordinariez.

Postulado de comparación

El método de estimación es único, basándose exclusivamente en la comparación.

Los criterios de estimación

Los criterios de estimación son las reglas fundamentales para la búsqueda de valor; la base del valor se remonta a:

- valor de mercado

- valor de coste

- valor de subrogación

- valor de transformación

- valor complementario

- valor razonable

Existen además otros principios previstos por los estándares internacionales y a los que se hace referencia en el Código de Valuación de Bienes y en las Directrices para la valuación de bienes inmuebles como garantía para exposiciones crediticias adjuntas, se señalan otros criterios de valor, distintos al de mercado:

- valor del crédito hipotecario (valor de la garantía)

- valor asegurable

- valor de venta forzosa

- valor de realización

- valor de alquiler

Doctrina Estimativa en el Código de Valuaciones Inmobiliarias | 2018

La estructura de la doctrina tasatoria, tal como está representada en el Código de Valoración de la Propiedad | La Norma de Valoración de la Propiedad Italiana [5] define, entre otras cosas:

Principios: Principio del precio; Principio de previsión, Principio de propósito; Principio de lo ordinario; Principio de comparación.
Procedimientos de estimación: enfoque de comparación de mercado o enfoque de Marchet; método financiero (enfoque de ingresos); Enfoque de costos.
Bases de valor o aspectos económicos de los bienes inmuebles, incluyendo:
- Valor de mercado;
- Valor de coste;
- valor de transformación;
- valor complementario;
- valor de reposición;
- valor asegurable
- Valor del crédito hipotecario
- Valor razonable
- Valor de uso
- Valor de realización
- Valor de liquidación o venta forzosa
- Valor de inversión
- Valor especial
- Valor esperanza

A nivel europeo, el concepto de valor de mercado viene definido por el Reglamento 2013/575/UE: “Valor de mercado significa el importe estimado por el que se vendería el inmueble en la fecha de valoración en una transacción realizada entre un vendedor y un adquirente que consienta en condiciones normales de mercado tras una adecuada promoción comercial, en cuyo marco ambas partes han actuado con pleno conocimiento de causa, con prudencia y sin coacciones.”

Subdivisión de la estimación

La doctrina estimativa se divide en:

Valoración general, que trata de conceptos y procedimientos aplicables a todas las categorías y situaciones;
Estimación especial, que se refiere a categorías específicas de bienes y se puede dividir en:
- Tasación civil, que evalúa edificios y áreas edificables ;
- Tasación rural , que se refiere a explotaciones agrarias y todo lo conexo: terrenos, edificaciones rurales, existencias, mejoras del suelo.
- Valoración forestal, que se refiere a los bosques y las maderas presentes en ellos.
- Tasación comercial e industrial , que se ocupa de empresas comerciales e industriales .
Tasación legal , en la que la tasación está sujeta a leyes específicas como en el caso de expropiaciones , herencias o servidumbres .
Valoración catastral, relativa al Catastro y su actualización.

Además, es posible dividir la doctrina estimativa en estimación y evaluación. Las estimaciones ambientales son parte de la evaluación. De hecho, a los efectos de la protección ambiental, el evaluador debe prever la evaluación de los activos ambientales, así como la evaluación de los daños producidos por un proyecto sobre el medio ambiente (Evaluación de Impacto Ambiental, EIA). El avalúo ambiental proporciona al evaluador las herramientas para formular juicios de valor o conveniencia específicos.

Procedimientos de estimación

Existen varios métodos para encontrar el valor del activo que se está valorando. Un mismo bien, en función del objeto de la estimación y de la base de valor adoptada, también puede asumir valores diferentes. El precio de mercado es el resultado del encuentro de la oferta y la demanda (precio de equilibrio).

Los procedimientos de valoración previstos por el Código de Valoración de Bienes y por los principios señalados en las normas internacionales de valoración están establecidos por:

Enfoque de la renta basado en el análisis de los beneficios monetarios que genera un inmueble y la posibilidad de convertir estos beneficios en valor de mercado con un multiplicador o una tasa de descuento (por ejemplo una renta, una renta agraria, etc.). Los ingresos del bien a estimar - netos de gastos, cargas fiscales, reintegración, mantenimiento, etc. - se descuenta o se "descuenta a la realidad" mediante el uso de una "tasa de capitalización" adecuada, generalmente denominada "r". Ej.: Renta neta de un piso alquilado = "Rn"; tasa de capitalización = 4% o 0,04. El valor del apartamento será Rn/0,04.
Método de comparación de mercado ( enfoque de mercado o enfoque de comparación de mercado ), utilizando datos de bienes raíces de transacciones recientes (comparables), corregidos por precios marginales, como lo exige el capítulo 9 del Código de Valuación de Bienes Raíces | Norma italiana de valoración de la propiedad. Para los efectos de la recolección de los datos de manera adecuada, ver también el capítulo 6 del Código (ver también el ítem: tasación de bienes inmuebles );
Enfoque de costes : que permite determinar el valor de mercado de un inmueble mediante la suma del valor de mercado del suelo edificado y el valor de la edificación. El valor del edificio se puede estimar sobre la base del costo de construcción, posiblemente depreciado teniendo en cuenta las condiciones de antigüedad. Entonces, para un edificio, se calcula el área de construcción y el costo de construir la casa hoy, y se deduce la depreciación por envejecimiento; en un terreno cultivado se calcula el costo de la tierra baldía, el costo de los árboles y de la planta, y el cultivo hasta ese momento y se deduce la venta del producto anual.

Solicitud de trámite

En pocas palabras, los criterios fundamentales se resumen a continuación:

Por mayúsculas

para edificios, casas, casas para tiendas

tener un ingreso neto anual derivado de la ecuación:

{\ displaystyle R_ {a} = {\ text {Alquiler bruto}} - {\ text {Gastos}}}

el valor nos lo da

{\ estilo de visualización V_ {i} = R_ {a} / r}

donde es la tasa de interés de inversión en el sector de la construcción. $r$

para empresas agrícolas e industriales

tener un ingreso anual derivado de la ecuación:

{\ displaystyle R_ {a} = {\ text {Producción bruta vendible}} - {\ text {Coste de producción}}}

El valor nos lo da

{\ estilo de visualización V_ {i} = R_ {a} / r}

donde es la tasa de interés de inversión en las industrias que se están valorando. $r$

Por costo de planta

para edificios

es el costo de construcción de la vivienda sumado a los costos de compra del terreno edificable y la utilidad del constructor estimada a la tasa de interés de inversión r en el sector inmobiliario multiplicada por dicho costo;

para empresas agrícolas e industriales

es el coste de la planta industrial sumado al beneficio del empresario que constituyó la empresa, igual a r (tasa de inversión en el sector) multiplicado por el coste.

Por valor sintético-comparativo

en edificios : aplicación del enfoque de mercado (o enfoque de comparación de mercado) [6]
en las industrias : valor patrimonial + potencial de expansión de los beneficios industriales.

Notas

^ G. Bambagioni, Sobre las causas e implicaciones de la evolución de la doctrina estimativa . Cuadernos de Economía Inmobiliaria-QEI, N° 14/2010
^ G. Medici, Principios de evaluación , Ediciones agrícolas, Bolonia, 1955.
^ C. Forte, B. de 'Rossi, Principios de economía y valoración, Sozogno Etas SpA, 1989 ,.
^ Moncelli M. - La estimación inmobiliaria, Ed Maggioli 2015 .
^ Responsable científico, Giampiero Bambagioni; Codirector científico, Marco Simonotti.
^ Proporcionado por el Código de Valoración de Bienes Raíces (de conformidad con los principios internacionales) en el capítulo 8 "Procedimientos de valoración" (ver también valoración de bienes inmuebles )

Bibliografía

Código de valoración de la propiedad | Norma italiana de valoración de la propiedad (quinta edición, 2018) Tecnoborsa, ISBN 978-88-943158-0-6
Bambagioni Giampiero, La medición de las superficies inmobiliarias Il Sole 24 Ore spa , 2008, Milán, ISBN 978-88-324-7099-4
Amabile Stefano, Curso de economía y valoración , Ulrico Hoepli ed., 2006
Polelli Mario, Tratado de Estimación , Maggioli ed., 1997
Goldsmith Marcello, Estimación - vol. 1, 2, 3, 4, UTET ed., 2000
Moncelli Massimo, La estimación inmobiliaria, Maggioli Editore 2015, ISBN 978-88-916-0996-0
D'Agostino Alberto, "Estimación Inmobiliaria Urbana y Elementos de Economía" Fundamentos, Criterios, Métodos III Edición - Editorial Esculapio - Bolonia 2008
D'Agostino Alberto, "Estimación Inmobiliaria Urbana y Elementos de Economía con Evaluación Económico-Financiera de Inversiones para la Mejora y Transformación de Obras Públicas" Fundamentos Criterios Métodos. Editorial Esculapio Bolonia 2015
Moncelli M. Las etapas de la escuela italiana de tasación en Il perito agrario n 2/08, Roma
Rosati Renato, Fundamentos de la estima general y especial, Livianna Editore
Moncelli M. Valoración rural y territorial, Maggioli ed. 2021

Otros proyectos

Wikcionario contiene el diccionario lema « estimo »
Wikimedia Commons contiene imágenes u otros archivos en estimo

Enlaces externos

Biblioteca Central Facultad de Arquitectura Universidad Sapienza de Roma - Código de Valoración de la Propiedad | , en opac.uniroma1.it . |
Recursos sobre tasación general y especial - TerritorioScuola ODP.